陈则明

　　上海社会科学院房地产业研究中心博士

　　酒店式公寓这类产品的投资回报率较商铺、写字楼都要更低，每年约6%-8%左右。但是这并不是说酒店式公寓市场没有机会，从投资的角度来看，酒店式公寓对资金和运营管理的要求比其他商业项目稍低，投资的选择也比较多。

　　当前，酒店式公寓主要有两类。一类是“小户型单身公寓”。这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，以“小户型、低总价和酒店式服务”为主要卖点，赢得了大量上海年轻白领和投资客的青睐。

　　另一类则是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从 1990 年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。

　　虽然酒店式公寓回报率不高，但是风险较低。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90%以上，出租率较有保证。

　　酒店式公寓产品的核心在于服务，主流市场是商务需求，需要比较成熟的商务环境，在商圈综合体中，投资酒店式公寓更加容易获得成功，交通枢纽综合体都不太适合长期居住，因此要考虑这个因素。在新兴区投资酒店式公寓，要关注其周边产业的发展。

　　写字楼远郊比近郊好

　　施建刚

　　同济大学房地产研究所所长

　　随着自贸区的落地，越来越多的大企业将落户上海，对写字楼的需求将越来越大。整体上看，上海写字楼市场长期向好。

　　近年来，传统的办公区，受土地价格奇高，土地供应瓶颈等因素制约，已经远远不能满足市场需求。目前来看，起码要在增加50%左右才足以支撑需求，因此将会有大批新兴商业办公中心，吸收外溢市场需求，例如北外滩、大虹桥、传媒港等区域。

　　但我认为市中心和远郊区的写字楼产品的潜力较大，而近郊区的则要相对差一些。因为市中心的区位优势更加明显，而远郊能够提供厂房和更好的办公环境，相比之下，近郊的写字楼则略显尴尬。

　　此外，有一定特色的小高层独栋写字楼也有较大潜力。例如一些更适合作为证券、投资等金融企业，或动漫、媒体等新兴行业企业的办公楼。据统计，租赁型甲级写字楼一年内可实现60%到70%的去化率，但超高层建筑要实现同样去化率需要花费将近3年时间。超高层建筑中商业部分在夜晚很容易出现“空楼”现象，其解决办法就是走特色路线。

　　投资商铺风险高利润大

　　蔡为民 

　　知名房产专家

　　商铺的投资前景，主要和三方面内容相关。一，地段优势，人们能够通过很便捷的交通工具来此消费。二，人流量，这与地段优势是相关联的，地段好，人流量自然会多。三，商铺自身的优势，包括商场人流动线设计是否合理，最重要的是商铺所在商场的定位与后续经营。

　　传统的老商圈，不少商场都具备前两者的优势，但是有的商场因为后续经营出现问题，使得大把资金大打了水漂。

　　投资失败率较高的基本都是全部散卖的商铺，因为，在竞争激烈的当下，商场一旦经营不好，商铺的出租率就会降低，这样一来，就会进入竞相调低租金的恶性循环，使投资收益缩水。

　　近年来，消费力由市中心逐步外移，城市副中心得到快速发展，因此近郊区商铺发展不错，而部分远郊区由于还未到城镇化发展阶段，所以较有压力。

　　目前，郊区正处于培育的过程，要注意的是，同一个区域不应有太多的城市综合体，且不能太散应该聚集在一起，但是数量不可多，具体要视人口导入、社会消费品零售总额及外来消费人口等来判断承载能力。

　　商业地产要发展，仅仅靠商业基础配套要求已经远远不够，对商家来说还需要升级，应该要增大以体验式为主的产品的比重，更能吸引顾客，加大人流量，吸引消费。近郊地区的商铺，如果企业、地段、运营这三者的“成色”够足，那么含金量就高，值得投资。

　　投资市中心要选准业态

　　陈晟 

　　中国房地产数据研究院执行院长

　　商业地产土地建设的速度若远大于买气积累的速度，即可判断商业地产存在泡沫。以此来看，泡沫明显出现在二、三线城市。而像上海这样的一线城市，社会消费力较强，整体租金回报率高，再加上自贸区设立和迪士尼建设等利好，推动了大量的人口导入，整体来说更加健康，也相对稳定。

　　当然，目前确实存在一些区域错配的现象，有向两极发展的态势，较热的区域越加火热，而冷清的区域则“死气沉沉”。例如，黄浦江沿岸，各家商业地产都打出了“东外滩”、“南外滩”等外滩概念，且提供的商业体量都较大，存在“透支”嫌疑。

　　但即便如此，上海机会仍然很多。随着迪士尼的建设和自贸区的成立，上海今后的投资需求会更多。

　　我认为投资将沿着东西向延伸，就投资而言，虽然商业地产财富增值不大，利润在每年5%-10%左右，但是这个数字已经超过了目前的CPI增长速度，相对比较稳健。

　　就投资的趋向来说，商业地产不一定在市中心就比较好，主要看区域的人流集中度和交通是否通达。如果投资市中心，一定要有眼光，选准适合市场的业态；而非市中心，一定要选择成本低的洼地产品，注重人口聚集的地方。