地王发酵效应初显

　　“4.7万的楼板价将未来该项目的目标售价强推到8万以上。”对于年前拍出的新地王闸北大宁３２５街坊地块，中原地产研究中心总监宋会雍评价。

　　２０１３年大宁板块商品住宅均价为３．５万元／平方米，价位较高的天祥琴苑和大宁瑞仕花园单价也都在4万元/平方米左右。按照最终摘得该地块的方兴地产内部人士说法，项目将定位为高端居住“府系”产品。而定位与之相近的内中环间高端项目如中海紫御豪庭、绿城上海香溢花城、徐汇苑等，售价均在5—7万元／平方米左右。

　　相比之下，目前类似产品的售价与该项目未来的售价存在较大“价差”。有业内人士预计，中环沿线部分楼盘可能酝酿涨价，从而拉平这一差距。与此同时，与大宁板块素质相近的新江湾、长风、花木等区域的地价，也可能登上又一个台阶。

　　区域价值PK台

　　大宁板块

　　商圈能级有待提升

　　板块均价：4万元/平方米

　　典型项目：明园森林都市 3.8万元/平方米

　　从地理位置来看，大宁板块位于上海内中环间，但板块缺乏滨江资源，商圈能级也有待进一步突破。但是去年末公布的《上海市商业网点布局规划》中，大宁商圈已成功跻身市级商圈，未来能级的提升将有可能补足这一缺陷。

　　环境方面，板块中心的大宁灵石公园和闸北公园两大绿地为大宁核心区域的生态加码。

　　谈到大宁地王这块地的价值，方兴地产方面表示早在几年前就已对该地块进行了深入地调研，该地块除了地理位置上的稀缺性以外，周围的交通，配套，教育资源都十分完备。但板块虽然各类设施较为完善，但几乎没有市级顶尖的医院和学校，在这方面并没有十分突出的配套。

　　谁能挑战地王？

　　新江湾

　　生态环境略胜一筹

　　板块均价：4.3万元/平方米

　　典型项目：中凯城市之光 3.95万元/平方米

　　新江湾板块位于中外环间，地理位置稍逊大宁。但近年来，新江湾板块已渐渐成为了上海最受关注的豪宅区。配套方面倚靠四大城市副中心的五角场，拥有多条轨交，能够在一定程度上补足地理位置上的缺陷。另外，板块内拥有上海唯一的原生湿地，从自然环境的角度来讲，要胜过大宁一筹。迄今为止新江湾最后拍出的地块——新江湾C6地块的楼板价为3.2万元/平方米，比大宁地王低了很多。本次成功摘得大宁地王的方兴地产相关人士也透露，公司未来拿地很有可能就在新江湾板块。

　　长风板块

　　教育资源领先中环沿线

　　板块均价：4.5万元/平方米

　　典型项目：中海紫御豪庭 5万元/平方米

　　从地理位置来看，长风板块与大宁板块一样属于中内环间，相差无几。

　　此外，长风板块的教育资源是最大的亮点之一，板块内有从华东师范大学到曹阳二中等近10所知名学校。虽然区域内的商业配套大多数以东部的沿街商铺为主，但是规划建设中的长风现代生态商务区已经初具雏形。

　　也正因此，长风板块近年来吸引了中海紫御豪庭及雅戈尔长风8号两个地王项目。而长风8号项目负责人李晓飞更是直言“如果大宁能拍到4.7万，长风也应该一样”。

　　花木板块

　　世纪公园令区域炙手可热

　　板块均价：4.5万元/平方米

　　典型项目：花木绿城锦绣兰庭 售价待定

　　“花木位于浦东内环内，地理位置相当稀缺。”花木绿城锦绣兰庭项目策划经理袁俊表示。

　　浦东花木板块周边有张江、世博新城、陆家嘴国际金融中心等，地理位置极佳。又坐拥140公顷的世纪公园，另有联洋、碧云等国际社区。其稀缺性、人文品位与国际级环境，令花木区一直以来都是上海最炙手可热的高端住宅地段。

　　袁俊直言：“世纪公园带来的生态优势极为稀缺，如果以处于内中环大宁地王为参考的话，内环内有更大的想象空间。”