业委会追回20余万元

　　江北洪塘街道奥林80小区业委会在摸底调查后，发现有诸如摆摊费、广告费、通信公司基站费等许多不为业主所知的公共收益项目。经过努力，小区业委会终于向物业公司成功追回了公共收益20余万元。

　　据奥林80小区业委会相关负责人介绍，该小区于2009年交付，约有1600户人家。2012年10月24日，第一届业主委员会成立，韩俞当选为业委会主任。2011年3月，还在小区业委会筹备之前，韩俞等人就对小区的“家底”进行了摸查。“首先，花了三个月的时间走访小区，了解物业公司的人员配备和员工待遇。然后从江北区物业办拉出了小区的平面图，了解小区的公共经营用房，还从各种途径了解小区里有哪些公共收益。”

　　韩俞简单列举了小区一些公共收益的项目：除了每年收取的小区地面停车费外，还有三家通信运营商基站费用一年5.4万元；小区废品收购“进场费”一年8000元；地下室仓库租用费一年1万元；摆摊费和广告费也不少……

　　对小区的家底有了一个基本的了解之后，2013年年初，业委会邀请审计公司对物业公司的账目进行审计。“一查才发现，账目真的挺乱，很多公共收益没显示出来，连物业公司购买垃圾桶的钱都从小区日常维修基金里拿。”韩俞对此甚感惊讶。

　　为了维护全体业主的权益，业委会决定将属于业主的公共收益追回。2013年4月，业委会向物业公司正式发函。韩俞感慨地说：“这一路走得并不顺畅，物业公司起初不配合，我们就一直打电话，向公司总部投诉，甚至还和物业公司打过官司……”

　　“钱要回来了，那放哪里呢？”韩俞解释说，根据相关文件规定，业委会可以在银行开设账户。因此，经多次努力，业委会在银行成功开设了一个名为“宁波市奥林花园业主委员会”的公共账户。业委会账户收到了物业公司汇来的20余万元公共收益。对于这笔钱的安全使用，韩俞表示业委会会承担相应的法律责任和风险，“若1000元以内，需主任签字；5000元以内，需主任和另一位业委会成员共同签字；若10000元以内，则需要业委会半数成员同意……”

　　韩俞表示，追回的公共收益将用作小区8年后的“养老金”，支出明细会在每年的3月份进行公示。韩俞坦言，在与物业公司长期的“较量”中，他感觉“很累”，有时在业主和物业公司之间，往往两边都吃力不讨好。

　　“三座大山”压力陡增

　　现在宁波有业主委员会的小区有1000多家，但是有一半以上没有发挥正常的作用，没有做好业主合法利益的“看门人”，导致小区全体业主的利益被侵占或流失。

　　据介绍，业委会没有发挥作用的原因很多，首先，是法律地位不明确。它既不是法人组织，也不是社团组织。业主委员会究竟能够承担怎样的责任，能否作为诉讼主体，对授权范围内的工作失误该负什么样的责任，我国现行的相关法律法规都没有予以明确。目前业主委员会没有主管部门，导致主体地位缺失，几乎成为一个“空中楼阁”式的组织，不能发挥其应有的作用。

　　其次，一些业委会成员没有经过合法的渠道选举产生，其成员成为物业及相关组织的利益相关方，因为受制太多，在工作中难以施展手脚，甚至成为物业的“帮凶”。

　　还有，不少小区业委会不知道如何维护小区业主的合法权益，造成部分业主委员会工作职责不到位或工作越位现象的产生。业主参与决策的积极性不高，也让业委会成员感到工作很难做。据业主委员会协会常务副会长韩俞介绍，如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度。同时，由于业委会成员是义务性工作，真正能够热心公益事业的业主屈指可数。

　　对于这些问题，宁波市业主委员会协会的韩俞建议，可以考虑将业主委员会纳入政府管理。可以先搞试点，比如对宁波市影响力突出、经验丰富的业委会采用政府购买服务的行为。政府主管部门在尊重业主委员会自治管理的同时，可将属地街道办事处、居委会作为业主委员会的组建和日常管理方。在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定、业主委员会成员资格的审核等方面发挥权威作用，真正帮小区组建一支高素质、有权威、能正确发挥作用的业主委员会队伍。

　　业主应要求公开收支

　　小区专项维修资金和公共收益使用情况有着严格的规定，个别小区物业却想方设法将这笔钱占为己有，或者使用不规范。比如一个小区新交付，很多东西新的，个别物业公司看上业主的维修费，通过各种巧立明目，将维修费划为自己所有。还有的物业公司通过违规运作，将业主的质量保证金和房屋维修基金骗到手里，从法律上来讲，这已经构成了犯罪，但是由于现行法律法规不健全等原因，让部分不良物业公司有漏洞可钻。

　　“有不少的小区物业天天哭穷，说没有钱赚，但是劝他们走，别干这赔本买卖了，却没有一家愿意走的，其中原因由此可见一斑。”相关人士透露说。

　　那么如何使得这些权益不被侵犯？宁波市业主委员会协会副会长韩俞说，要签订一份强有力的物业服务合同和物业收支财务公开。建立物业公司财务分账管理制度是当前我国规定的，物业公司收取的物业服务费属于代管性质，其所有权并不属于物业公司。既然如此，就更应当将属于业主的财产单列出来，开立独立的业委会公共账户，收支明白记账，如动用维修费用，必须经业主委员会签字才可以动用。如此，才能有效遏制物业公司乱报预算、私自挪用业主的财产行为。这也是对物业公司收费进行监管的有效措施。宗合