小刘夫妇结婚数年，一直与父母蜗居在一套50平方米的二室户内。去年，小夫妻俩有了宝宝，考虑到几年来夫妻俩手中有点积蓄，老人也有意帮助小夫妻改善居住环境，便筹资另购一套房屋。与小刘夫妇居住同一小区的老王由于债务原因急于出售住房。老王将房屋在网上挂牌后，双方一拍即合，随即便签订了房屋买卖合同。

　　老王的房屋系售后公房，虽产权人登记为老王一人，但其与八旬老母及胞弟共同居住，在册户籍亦为该三人。小刘夫妇购房时对此情况已有所了解，但出于购房心切，加之老王满口答应负责安置其余同住人，小刘夫妇也未放在心上。小刘夫妇按约支付首付款，办理了银行按揭，并由老王配合办理了房屋产权过户登记手续。可到了合同约定的交房日，老王却避而不见。作为产权人的小刘夫妇只得登门收房，却受到老王母亲及胞弟的阻挠，称他们对于房屋有居住权且不知房屋出售的事实，拒绝迁出。

　　小刘夫妇无奈只得将老王诉至法院，要求交付房屋并承担逾期交房违约金。审理中，小刘夫妇委托律师调查后得知，房屋分配时老王母亲及胞弟就是该房的共同受配人，且也确无其他迁入地，房屋实际交付存在障碍，故放弃了要求老王交付房屋的诉讼请求。

　　法院经审理认为，买卖合同约定老王应于收到小刘夫妇贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付给小刘夫妇。现在双方认可收到贷款的具体日期，故老王应在双方约定的时间完成房屋交付，逾期未能交付的，理应按照合同约定向小刘夫妇支付相应的赔偿金。现老王认为合同约定的赔偿金数额过高，要求法院予以调整。对此，老王在签订买卖合同时对房屋居住情况已是明知，在未对其他同住人妥善安置的情况下擅自出售房屋而导致无法交付，老王存在较大过错。法院认为合同约定的按已付款的日万分之五计算的逾期交房违约金尚属合理，故不予调整。

　　虽然小刘夫妇取得了胜诉的判决，但按老王的经济能力，违约金的执行具有一定的难度。且小刘夫妇目前也无法入住所购房屋，仍需三代人继续共同居住于小宅内。

　　法官提醒，有同住人的房屋通常被称作“实心房”，买家在购买二手房过程中应对房屋产权人之外的其他共同居住人引起必要的注意。在购买此类房屋时除取得同住人的签字认可外，应明确同住人迁入地。在考察同住人情况时，如察觉出卖方及同住人存在违约的可能较大，则应另行选择房源。此外，大部分房款支付的时间节点也应当尽可能以交房时间、同住人搬离时间为参考，谨慎履约，以防“钱房两空”。（以上人物均系化名）