业主上楼 交买路钱

　　此案涉及的物业系外贸中心大厦，该大厦在上世纪90年代进行初始登记时，为划拨土地使用权自建自用房地产，不涉及公用面积预留或分摊。1996年，中国（深圳）对外贸易中心有限公司（以下简称“外贸中心公司”）与国土部门签订协议补交地价款，申请分户登记。

　　李先生早在2005年就购得了外贸中心大厦的3-7层，并办理了房地产权登记。

　　据李先生称，后来含有公用建筑的102和104号房被卖给他人。未办证先进驻的准新业主将一楼电梯和楼梯数次围住，不准2层以上的住户上楼，要上楼得交“买路钱”。新业主说，至于是“飞上去，还是搭云梯，那是你们的事”。

　　为此，李先生将房地产登记部门和一楼业主告上法庭，请求法院判令房产登记部门颁发涉案房屋房地产证的行政行为违法，并撤销原来的房地产证。

　　资料齐全 只能批准

　　此案在罗湖区法院一审开庭时，被告的房产登记部门称：外贸中心大厦属于行政划拨的土地上建设的自建房，不属于商品房，其产权登记不能适用建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，应该适用《深圳经济特区房地产登记条例》。

　　原业主外贸中心公司将该大厦原来的一层楼分割为5部分申请登记，因其资料是齐全的，且有测绘报告，作为政府部门只能批准。

　　作为该大厦102和104业主的某银行称，外贸中心大厦经过多次无报批的功能更改，完全改变了原有的状况。当时这些涉及电梯和楼梯的部分，是作为独立使用空间销售的，且有合法手续。银行是善意取得该房屋的第三人，并没有任何违法行为，不应为此承担经济损失。

　　原业主作为第三人，也卷入了这场官司。其代理人认为，当时规土委是根据现场勘查过的，发证有效，这一次的纠纷实际是新业主将大门进行改造后带来的问题。

　　变更登记 应予撤销

　　罗湖区法院审理后认为：深圳市产权登记机关具有法定的房地产权登记和发证职责。李先生虽然是在该房地产权登记行为发生之后成为外贸中心大厦3-7层业主，但一楼房产被分割登记行为，确实对李先生房地产权利的行使造成实际影响。

　　本案中，深圳市地籍测绘部门出具的外贸中心大厦第一层《深圳市房地产原始查丈图》，将该大厦第一层分割为紧密连接的五部分，未预留楼梯、公用通道以及设备间等公用建筑面积。

　　房地产登记机关在进行涉案房产变更登记行为时，未在必要审查基础上对公用建筑面积予以分摊，直接根据查丈原图将楼梯间所在的部分进行变更登记，并独立颁发房地产证，明显违反建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，因此该变更登记有关建筑面积的登记事项错误，依法应予撤销。

　　法院遂作出一审判决：深圳市房地产登记机关就涉案房产作出的变更登记行为违法。

　　被告上诉 终审驳回

　　房产登记部门和一楼业主均不服一审判决，提出上诉。

　　房产登记部门上诉称，外贸中心公司在申请办理涉案《房地产证》时，提交了《深圳市房地产查丈原图》、《房地产证》等资料，也没有任何法律文书确定测绘报告违法。其提交的材料完全符合相关规定，房产登记部门给其《房地产证》的行政行为合法、有效。

　　市中院审理后认为，虽然外贸中心大厦初始登记时，为划拨土地使用权自建自用房地产，不涉及公用面积预留或分摊，但原业主申请分户登记时，已经在1996年与国土部门签订协议补交地价款，该房地产具备了商品房性质，应该遵循1995年施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对电梯井、楼梯间、设备间、公用门厅等公用建筑面积，分户登记时根据分摊规则分摊到套或单元。

　　但原业主和房产登记部门办理分户登记时，未因房地产性质的变化测定建筑面积，导致该分户登记行为登记建筑面积错误，应确认为违法行为。终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　摘编自《晶报》