查看人口普查数据发现，那些在十年中常住人口总量增幅超过50%的区域，如今都是库存大区。在人口急速进入的情况下，浦东新区(包括原南汇区)、宝山、嘉定、松江库存却纷纷高企。人口激增与高库存之间有着怎样的关系?

　　开发速度快于人口导入

　　外围区域高库存扎堆

　　距今最近的上海市第六次全国人口普查(以下简称“六普”)部分数据显示，近10年来，上海人口分布呈现中心城区人口减少、郊区人口增加趋势，这与上海城市建设和产业结构调整有密切关系。近年来上海旧城改造与新区开发之间的联动，成为城市人口分布变化的直接诱导因素。 

　　同时，数据还显示，截至2010年11月1日，上海有常住人口23019148人，同第五次全国人口普查时的16737734人相比，十年共增加6281414人，增长37.53%。平均每年增加628141人，年平均增长率为3.24%。 

　　调查显示，中心城区减少的人口以及新流入的外来人口逐步扩散到郊区。与“五普”时相比，常住人口总量增幅超过50%的区有7个，依次为松江区(146.8%)、闵行区(99.6%)、嘉定区(95.4%)、青浦区(81.4%)、奉贤区(73.6%)、浦东新区(包括原南汇区)(58.3%)和宝山区(55.1%)。 

　　而以上区域恰恰正是如今位于高库存前列的7位。 

　　这显然不是一个巧合。新聚仁机构地产研究院副院长沙立松告诉笔者，如今的高库存区域，就是在之前的年份里的土地高供应区域。 

　　在城市发展战略下获得机遇的城市外围区域以及一些新城，大量的土地开发和基础设施建设是必然的。当房地产开发速度快于人口导入速度，而投资需求又被限制后，库存增加就有很大的可能性。 

　　另外，在某些板块还存在着配套发展滞后于房地产发展的情况，板块缺乏好的居住环境也会制约人口的进一步导入，从而影响房产的需求。 

　　“嘉定目前的状况就是房地产开发走在了前面，提前透支了规划、配套，人流导入受限。”沙立松如是说。

　　刚性需求逐步释放

　　高库存遇结构性难题

　　对于那些库存大区来说，目前的主力受众无疑是刚需。刚需对于价格的要求，往往在外围区域较容易得到满足。但随着目前市场环境下，刚性需求的逐步释放，刚需库存占比逐步走低。 

　　截至5月20日，网上房地产显示，上海可售一手商品住宅面积为993.2万平方米，套数为68251套。 

　　业内人士表示，当年上海一手商品住宅的月均销售面积为157万平方米。消化这一存量并不难，但按今年4月上海商品住宅61万平方米的成交量计算，消化当下库存，则需要16个月。库存去化难度加大。 

　　而根据数据，笔者发现，浦东新区、嘉定、松江三区140平方米以上房源库存面积均占到库存总量的六成以上，原南汇区和宝山区刚需性质较突出，但大户型房源也达到库存总量的45%。 

　　一位业内人士就表示，目前高端房源在存量房的占比已高达6成，而刚需楼盘则在去化较为理想的状态下，库存占比不断走低。 

　　沙立松也认为，目前的高库存是供应结构问题。“真正的刚需项目问题不大，中高端库存会不断增加，其新增供应远远高于成交。”

　　区域动迁房集中

　　或冲击库存去化

　　“像嘉定、松江、浦东这些区域，都有配套商品房基地，这些区域库存容易高。”一位研究机构分析人士告诉笔者。 

　　也就是说，因为购买配套房而从其他区域进入高库存区的客群，并不会因为对于住房的需求而对库存形成部分去化，反倒有可能减缓区域内的库存去化速度。 

　　据了解，2009年，上海规划了六大配套商品房基地，分别是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、浦东周康、浦东曹路。这些板块无一例外在目前的高库存区域内。 

　　网络数据显示，上海六大商品房基地内约有38个楼盘提供配套商品房，总建筑面积约有700万平方米，如果以上海目前保障房标准人均22平方米计算的话，六大配套商品房基地目前可供30万人居住。随着其后期房源的不断推出，将会满足更多人的住房需求。 

　　另外，目前动迁房在满三年后即可上市交易。一位二手房中介就告诉笔者，他所在的区域内看房者都是刚需客，期满的免税动迁房成为自住客关注的对象。 

　　而据了解，泗泾也有大型居住社区在有序推进，其交付使用后，能为7000户家庭提供动迁安置面积46万余平方米。 

　　“嘉定保障房基地，今年也有大量供应，动迁安置房对在售商品房还是会形成一些冲击的，而动迁房满三年上市，冲击会更大。”前述分析人士表示。