沙立松新聚仁机构地产研究院副院长

　　土地供应决定库存量。前些年新增供应往往集中在外环边、远郊，如嘉定奉贤这些区域，现在它们都是商品住宅高库存区。宝山和嘉定这两个区域库存特点是量比较集中，嘉定新城北和安亭板块库存比较大，宝山则集中在顾村、美兰湖。

　　未来嘉定、宝山等地依然存在高库存危机。就今年上半年的新增用地来看，挂牌的6块地，有3块来自嘉定，2块属于奉贤。未来两年，嘉定、青浦、宝山、奉贤这些远郊，属于土地供应的主要区域，依然会库存偏高。

　　房价与区域购买意愿脱离

　　罗寅申21世纪不动产上海区域分析师

　　除了政策导致的观望情绪外，房价涨速过快与该区域内刚需群体的购买意愿脱离，是造成库存高企现状的另一原因。如川沙板块5月份成交均价为2.21万元/平方米，同比提升了近3成，同期全市成交均价则下降了3个百分点。而在近一年内，板块内库存量提高了近5成。九亭板块的行情表现也与此类似。

　　对房企来说，如何针对区域内的刚性需求，做出明确符合实际的价格调整，是目前加速去化的要点。而因时制宜、因地制宜、因人制宜，将是项目调整统筹的关键。就整体市场而言，商品住宅仍然面临着巨大的去化压力。以近1年的月均成交5600套的水平来看，需要13个月以上才能去化目前的全市存量。