在刚刚过去的2015年，不仅新房市场成交火爆，二手住宅市场更是持续高热，利好政策刺激是二手房市场火热的主因，受此影响，不仅中高端需求迎来爆发，二手房成交量和均价皆创下了历史新高。

　　房产中介人员说——

　　“我们门店是去年下半年才开设的，因此业绩不算多，我们组成交了40套，我个人提成在30万-35万元，约是往年的2倍左右。”

　　“去年的市场表现用‘抢房’这个词或许更合适。记得有个客户刚开始说不着急买，但是两次被其他客户‘截胡’后，第三次他提了20万元现金到门店，说看中了就直接下定。”

　　“进入这个行业不久，我用的心比别人更多，经常帮卖家维护房子，例如帮忙请打扫卫生的阿姨、维修空调等。有付出也有回报，去年我的提成有30多万元，说实话，有点出乎意料。”

　　“去年房产中介人员的收入普遍有所提高，以我们门店为例，有10个经纪人，每个人一年的提成基本都在20万元以上。”

　　四分之三成交来自二手市场

　　2015年，二手住宅市场持续多月交投火热，使得全年交易总量压倒2013年和2009年的高点，成为了历年二手房交易量最大的一年。

　　据上海中原地产研究咨询部统计，2015年上海二手住宅成交套数、成交面积分别为36.4万套、3077.30万平方米，环比均增长99.9%。

　　同时，去年全市二手住宅成交均价达到了2.51万元/平方米，环比上涨17.8%，同样创造了历史新高。上海链家市场研究总监陆骑麟指出，由于2011年出台的限购、限贷政策，全市二手住宅均价一度进入滞涨，如2011年环比下跌3.21%，2012年的涨幅也仅为3.59%。不过，随着政策影响力的逐渐弱化，此后的2013年、2014年，二手房成交均价涨幅明显提高，但还是不及去年。

　　回顾去年，年初二手房市场进入楼市传统淡季，交投转冷。然而，“330新政”出台后，二手房市场回暖迹象明显，买家积极入市，挂牌量也一改之前下跌的态势，持续上涨，使得交易量得到显著提升。之后在信贷、“双降”等系列利好政策刺激作用下，二手房市场供需两旺，4 月起，每月交易量都处于高位，保持在3万套以上，而年末交易量更是创下了年内新高。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出：“政策是刺激去年二手房市场成交飙升的主要因素，‘330新政’可以称得上是市场的分水岭。相对于一手市场，二手市场受到了政策更多的眷顾，特别是营业税‘5改2’的政策，二手市场是最主要的受益对象，大量近年成交的一手房得以迅速流入二手房市场，二手房市场也在申城楼市中占据了更为吃重的地位。”数据显示，去年二手住宅在全市住宅市场中的成交占比高达74.65%，创历史新高，这也意味着全市接近四分之三的住宅成交来自于二手房市场。

　　同时，陆骑麟表示，去年二手住宅市场供求关系发生了转变，卖家始终保持着高姿态，议价余地较小。

　　浦东、宝山成交量涨幅高

　　从2015 年二手住宅的成交结构看，长宁、徐汇、浦东、杨浦等次中心城区共成交193569 套，占成交总量的 53.2%，与前年相比，成交量和占比分别上升108.3%和2.2%；次外围区域共成交83578套，占比升至23%；郊区全年成交76055套，占比降至20.9%；中心城区全年成交10527套，占比为2.9%，与前年相比，占比没有变化，但成交量增长103.2%。

　　其中，浦东新区成交量最高，且相比2014年增幅达到125.3%，共成交86999套。其次是宝山区，原静安区、嘉定区、闸北区和杨浦区成交量也翻番。相比之下，崇明和金山区二手住宅需求量偏低，与前年相比，成交量仅上升36.2%和28.9%。

　　“市中心区域的供应量相对有限，而郊区虽然供应多，但是交通、配套较匮乏。相对来说，次中心区域的配套较为成熟，价格适中，且房源通常较多，对于很多置业者而言是比较理想的选择。”卢文曦指出，以浦东周康板块为例，随着生活配套日趋成熟，板块的定位也逐渐向中高端倾斜，也吸引了更多的购房者，去年板块内二手住宅成交量就较2014年上涨了130%。

　　此外，交通较为便利的次外围区域成交也不错。卢文曦补充说明：松江新城板块二手房成交量达到全市最高，这主要是由于近5年内板块新盘的开发量较大，所以转化而来的次新房供应量也相对较大，并且板块内轨交的便利和相对较低的价格都凸显出性价比，从而受到刚需买家的热捧。

　　陆骑麟则表示，2016年次中心区域仍将是上海二手房市场成交的重要组成部分。

　　中高端需求爆发

　　去年，不仅是新房市场，二手房市场的中高端需求也迎来了爆发。与2014年相比，总价段为200万元以上的二手住宅成交量在2015年显著上升。其中，200万-300万元的成交环比增长226.5%，300万-500万元及500万元以上的成交增幅分别为205.2%和193.9%。而总价段 200万元以下的二手住宅成交量虽有增长，但整体增幅相对较小。

　　陆骑麟补充说：“去年二手房高端市场的成交‘井喷’，800万元以上房源成交了5830套，相当于2011-2014年的成交总和。出现如此巨幅的增长，主要与去年利好政策有关。”

　　同时，从住宅面积段成交情况可以看出，去年二手房买家更青睐大户型产品。与前年相比，面积段在90-200 平方米的二手住宅成交量翻番，其中90-110平方米成交增幅达122.1%，其次是110-140平方米的房源，成交量环比增长121.2%。面积段在90平方米以下的二手住宅成交量虽出现增长，但幅度相对较小，其中50平方米以下的成交增幅仅为68%。

　　“受信贷宽松及‘二孩政策’全面放开的激励，大户型颇受以扩大居住面积为首要目的的改善型客户的喜爱，成交量得到显著提升。相对而言，小面积户型需求量有所下滑，部分需求受到房源少及‘议价’空间有限等原因，甚至分流至新房市场。”易居智库研究总监严跃进如是称。

　　另外，卢文曦分析认为，去年中高端市场较为旺盛，对于这类客户而言，不仅追求户型功能性，更强调居住的舒适性，因此在价格允许范围内，会偏爱90平方米以上的户型。