当初，邓女士是通过中介居间介绍，与上家签订《上海市房地产买卖合同》。这套房的上家是间公司，不会有户口等麻烦。邓女士以为这次运气好。之后，邓女士依约支付了房款，拿到了产权证，但到了合同约定的交房时间，她发现该房有人居住。上家说他们会解决，并希望邓女士给个缓冲期。邓女士同意了。当天，邓女士和上家签订了一份《交房确认书》，邓女士给了上家一个月时间，该确认书约定，根据双方某年某月某日（签订日加了一个月的日期）就这套房屋，房款已全部交清，符合交房条件；上家将该房屋从即日起交付给邓女士；水、电、气的费用交接日之前的由上家承担，交接后的由邓女士承担。可到了约定期限，上家仍未将房屋交付邓女士。无奈之下，邓女士将上家告上法庭，要求将房屋交付给她，并支付相应的违约金。

　　庭审中，上家称双方已签订《交房确认书》，等于是确认该房屋已交付，故公司没有违约，不应承担违约责任。事实上，在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定，上家要将房屋钥匙交给邓女士，并办理水、电、燃气、物业等的过户手续。但上家未依约履行上述义务。因上家未交房，邓女士还有一笔尾款未付。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓女士与上家签订的买卖合同中约定了交房时间，后来双方虽签订了《交房确认书》，但根据之前签订的《上海市房地产买卖合同》约定，上家并未将房屋钥匙交给邓女士，也没有办理水、电、燃气、物业等过户手续，因此可确认上家未按约履行交房义务。

　　同时，双方签订《交房确认书》所约定的“根据双方某年某月某日（签订日加了一个月的日期）就这套房屋，房款已全部交清，符合交房条件”等内容与邓女士尚有尾款未付清，上家实际未交房等事实不符，这应视为双方对交房时间及尾款支付的约定已发生变更，且重新确定了新的交房日期。而上家至今未向邓女士交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。

　　最终法院采纳了我方的观点，判决上家将房屋交付邓女士，邓女士于上家将房屋交付后当日支付尾款，上家向邓女士支付一定金额的延期交房违约金。

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林　律师