各有一本难念的经

　　街道辖区内共有63个自然小区，除了两个情况特殊的小区之外，其余61个小区都成立业委会，其中售后公房小区37个，商品房小区24个。一直以来，居民们对业委会的运作效果不甚满意，觉得这个本应代表全体业主权益的民间组织，尚未完全发挥作用。

　　售后公房小区和商品房小区，业委会运作各有各的难题。街道工作人员介绍，目前，街道辖区内的售后公房小区基本由曹杨物业管理，每个月收取的物业费很低廉，一般只能维持日常运作。一些大型治理项目，比如二次供水改造、社区公共空间“微更新”、道路修缮等等，都由政府托底，业委会能施展的空间有限，因此发挥的作用也很有限。

　　而商品房小区的问题，则在于维修资金使用难。按照本市住宅物业管理相关规定，一个小区的物业维修资金少于30%，业委会就应当启动筹集工作，但这笔资金收缴难度很大，许多居民并不愿意再次缴费，上海部分小区已经出现资金亮红灯的情况。

　　就算资金充足，要使得一个“花钱项目”顺利落地也很不容易。每个小区业委会有不同的“三个规约”，动用一定金额以上的维修资金需要业主大会通过，不到这个数额可以由业委会负责人签字或业委会讨论决定支取，根据小区规模不同，有的设置为数千元，有的则是数万元。在小区最需要花钱的领域，如翻新监控设备、安装车辆道闸以及返修绿化带等等。

　　由于这些项目从立项到选择供应商到最后实施，都需要在业委会的牵头下对全体居民进行意见征询，实施难度比较大，一旦遇到业委会成员工作能力不强、无法受到居民充分信任等情况，就很有可能无法落实，致使小区居民生活品质受到影响。

　　刨根问底三大原因

　　到底是什么原因造成这些问题？街道也进行了梳理。“第一个原因，是居民区党组织对业委会的指导有待加强。”工作人员发现，不少居民区党总支书记对业委会工作有畏难情绪。尽管指导业委会换届改选是居民区党组织的职责所在，但不少书记自身缺少相关业务知识，对业主代表和业委会候选人怎么进行把关缺少行之有效的机制，评判依据往往是书记个人的“看人眼光”。

　　第二个原因，是业委会法律地位尴尬。虽然是小区业主大会的执行机构，却不是一个独立的经营主体，无法聘请财务来单独为维修资金做账，账目管理一般都是由物业财务代做，某种程度来说，业委会对自己的“财权”缺乏主动权。

　　同时，业委会成员相当于志愿者，日常工作全靠奉献，人员队伍并不稳定。在一些小区，经常能听到居民们说出这样的话：“我们小区的事务推进，全靠某某某这个人。”一名尽心尽责的业委会主任或是成员，的确能一肩挑起小区各种事务，包括监督物业公司履行工作职能、牵头对一些设施更新等项目进行立项和推进等等，有的业委会成员每天从早到晚泡在业委会办公室里，也还觉得“事情兜不转”。业委会选人不易，成员请辞却没有明确规范，有人因为种种原因做不下去了，口头说一声就能辞去职务。在许多小区里，“当选千辛万苦，辞职拉不回来”的情况普遍存在。

　　第三个原因，是许多业主并不理解业委会工作。在一个小区里，业主们可能“百人百条心”，一个小区内往往80%以上业主是“吃瓜群众”，10%左右是热心支持业委会工作，10%左右是所谓“反对派”，其中有对业委会工作存在正常异议的，也有心态不好或是涉及个人恩怨的。许多业主缺乏对于通过正常渠道来合法合理表达自身诉求、维护自身权益的认识，很容易会受有心之人的影响参与“过度维权”，进而影响小区的和谐稳定。

　　力争提升业委会能力

　　针对业委会普遍存在的这些问题，街道推出“住宅小区业委会能力提升计划”，计划用一年时间推出四大项目，其中包括业委会换届改选指导项目，“能力提升”课程培训项目，居民议事协商机制建设项目，业委会规范化建设调研项目。

　　第一个业委会换届改选指导项目，由“史信彪社区治理工作室”运营实施。史信彪是原普陀区房管局的老法师，特别精通业委会工作，他退休后还运用专业知识发光发热，和一些社区干部一起下居民小区，悉心指导业委会开展各项。从2016年起，这个社会组织就入驻曹杨，专门就小区业委会换届改选工作进行指导。两年来，共完成近40个业委会的换届改选工作。

　　第二个“能力提升”课程培训项目，主要针对商品房小区业委会成员。将打破以往学员台下坐、老师台上讲的模式，通过与第三方机构的合作，邀请市物业协会讲师、资深心理专家，管理培训师共同参与，采用课程讲授加专题研讨、案例分析加现场教学的模式，通过“入门知识、实务操作、综合能力和凝聚力建设”四大主题8次课，提升商品房小区业委会的专业力、沟通力、凝聚力。

　　第三个居民议事协商机制建设项目，计划在杏梅园居民区探索试点设立居委会专委会，整合业委会成员、党员骨干、区域单位、物业公司、社会组织等专业力量，在居委会下，形成包括人民调解专业委员会，环境与物业管理专业委员会等多个专委会。依托多元力量参与，整合专业工作方法与专业资源，为居民解决更多问题，同时增强业委会成员的业务能力；另一个试点是在桂杨园试点推进业主代表履职能力建设。将探索依托专家与专业机构支持，通过系统的培训与督导，提升业主代表综合议事能力，包括收集分析问题的能力，沟通协商的能力，设计方案的能力，提报建议的能力等等。

　　第四个业委会规范化建设调研项目，将委托华东师范大学社会学系专家教授进驻曹杨，同时借助区人大代表资源，就业委会的规范化建设、参与社区治理的机制建设等方面进行全面的调研分析，并提出可行性意见建议。摘编自 上观新闻