在国内楼市限购限贷政策频发，不少人为市场骤然冰火两重天感叹连连之时，一部中国人早已将目光转向海外置业。

　　英国《金融时报》2016年度对中国家庭对外投资的调查显示，越来越多的投资者打算在未来两年增加离岸资产持有量，主要目的也从增大获利转变为对冲风险。而随着更加熟悉海外市场，被调查者对海外投资的盈利越来越有信心，将预期回报率设定为至少5%的投资者从一年前的39.2%上升到了51.4%。继美国、澳大利亚、加拿大之后，日本、泰国和马来西亚等亚洲国家已经成为中国人海外置业的新热点。

　　对于追求海外投资回报率的中国客，英国戴德梁行伦敦住宅部上海主管朱习羽特别提醒，投资都有风险，不能一味相信房地产商的说辞，“海外置业需要对当地购房、税费、维护房子等环节涉及的法律、制度、流程和费用有一个全面了解，最后再进行评估。”

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　　日本

　　高租售比受到青睐

　　今年年中，在上海从事装修业的卢文逸（化名）选择了在日本东京购置房产。他挑中一套新宿地区、套内面积15平方米的一居室公寓，南北向，有独立的卫生间和厨房，公寓位于12层高楼的11层。卢文逸透露，这套公寓售价1300万日元，加上中介费，总开支在90多万元人民币，“但是，租金回报率可以达到8%。”

　　曾在日本学习生活的卢文逸介绍说，在日本，房屋租约一般都是长约，房东和房客都极少更改合同，“房东若要提前解约，至少要提前半年通知租户并得到对方确认。一般来说，还需要补贴租户一到两个月的房租。这样操作，租客的权益得到了保障，房东的持续收益也能得到保障。”

　　近年来，随着外国游客增多，日本酒店业逐渐不堪重负，日本政府为此逐步解禁民宿行业。正是看中游客增加和政策倾斜的双重利好，卢文逸才决定下手投资。说起与当地中介签约、将公寓作为民宿出租，卢文逸毫不担心地说：“出租事宜全权委托中介，改造民宿的费用也由中介负担，我签的是固定收益合约。”卢文逸透露，他在新宿购置的公寓除了0.3%的房产税外，还需要缴纳维修基金，并购买地震和火灾保险，“这些都需要在做出决定前做好评估。若出售，按照日本法律，需要按利润缴纳交易税，税率按不同年限划定。”

　　在制度保障方面，卢文逸坦言日本的房产市场让人安心。“比如中介会购买保险，一旦房子遭遇事故或出现质量问题，作为产权人可以获得理赔。”卢文逸还告诉记者，他来回日本的交通费、住宿费等，都可以被视作维护房屋的开销在缴税时申请抵扣。仅仅几个月，卢文逸在东京新宿的公寓已经上涨了10万元人民币。2020年东京奥运会的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展；交通网络的完善，带动新干线和中转站附近的地产增值。卢文逸正在考虑继续投资，“最近中国人来买房的不少，我在看东京偏一点的地区，总价便宜些。” 

　　1985年-1990年，日本房地产经历疯狂的泡沫式增长，最终泡沫经济破裂，日本房价下跌50%。此后20多年，日本房价一直保持稳定。根据《经济学人》的数据，与英国、加拿大、美国相比，日本的房价指数最低。以中小户型为例，东京、大阪等地区的租售比都比较高，只需200到300个月的租金就能收回成本。而纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦为1:400，新加坡（非政府组屋）是1:461，国内一线城市北京、上海的租售比为1:666，广州为1:470，深圳更是高达1:714。

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　　欧洲澳洲

　　房产升值不如预期

　　在跨国公关公司担任总监的里奥，2014年在西班牙瓦伦西亚的托雷维耶哈购置了一套总价25万欧元的3居室公寓。里奥告诉记者，投资移民的决定是受到亲戚影响，“当时，亲戚举家移民西班牙，他们的两个孩子也转入当地上学。投资移民在教育、医疗方面都可以享受西班牙的国民待遇。”

　　里奥目前的生活重心仍在上海，大女儿上小学，小女儿刚进幼儿园，“今后我考虑让她们转去瓦伦西亚读书。”鉴于托雷维耶哈是旅游区，里奥此前将这套公寓放到Airbnb上出租，“好处是房东可以随时中止租约，但得少收一个月租金。”里奥认为在网上进行短租，省时省力，“目前这套公寓的回报率在2%左右，的确不高。”

　　根据调查，住宅物业成为中国海外投资者的首选，58.5%的受访者表示，在海外购买资产的最重要原因是为了让家人或孩子居有定所。两年前，从事产权经纪的孟女士为了跟随子女移民澳洲，将名下位于杨浦滨江和南浦大桥的两套房子出售，加上手里的资金，凑成约500万澳元办理了投资移民。两年后说起自己的决定，孟女士后悔不已，“我们在澳洲购入的房产升值不多，但杨浦滨江的房价已经翻番，出售的房子所在区域靠近滨江示范段，即将成为北外滩的核心区域。”

　　□数据说

　　中国海外置业 延续快速增长

　　戴德梁行日前发布的《中国对外投资市场报告》中显示，2016年前5个月，中国海外房地产投资延续了快速增长的态势，来自中国投资者的170亿美元资本涌入了跨境房地产市场。英国《金融时报》纳入普通大众投资人的调查显示，中国投资人购置海外房产的平均花费从去年的460万元人民币下降到390万元人民币。

　　根据泰国最大的地产开发商上思睿统计，过去5年，曼谷地区的住宅房价格年均上涨8%到10%。在度假区，短租往往比长租能产生更好收益。总体来看，泰国全国的平均租金收益率在5%至8%之间，因为租金回报高、成长空间大，备受中国投资人垂青。2016年，上思睿对中国大陆客户的全年销售目标在2亿元人民币。

　　马来西亚的投资价值也正在被中国投资人挖掘。根据世邦魏理士的报告，马来西亚租金回报位列全球排名第6位，房价全球排名第99位。不仅如此，马来西亚没有房产税，且不对在马来西亚境外取得的收入征收所得税。同时，马来西亚没有遗产税，可以让子孙后代永久性保值或增值承继家业。为鼓励外籍人士长期居住，马来西亚政府还推出“我的第二家园”计划：成功申请者不仅可以随意在马来西亚居留，免税购买或携带一辆汽车到马来西亚，还可享受3%到3.5%的定期存款利率，以及定存利息可免税等一系列优惠政策。

　　对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多购房行为，日本政府也是充满期待。而对中国投资者来说，新房超过5%、二手房超过10%的租金回报率充满吸引力。

　　□业内说

　　海外置业需要谨慎

　　越来越多的家庭开始考虑投资海外房产，既然是投资，投资者对于物业的租金回报率和资本增长率的敏感度很高，更期望自己的投资可以带来一个安全、稳健的长期回报，所以选择适合自己收入情况的海外房产很重要，作出购买决定前需谨慎比对。例如，能够接受国内收入作为贷款依据的英国贷款银行的贷款要求。再结合自己的资产情况和物业评估，对自己能够贷款的成数和贷款要做到心中有数，以免出现交房时不能交付尾款的情况发生。

　　从投资角度来看, 建议投资者综合考虑房产的地理位置（是学区还是金融城周边，是传统富人区还是政府大力开发的区域）、周边公共交通、生活配套设施、当地租售比、开发商的资质、房屋品质（例如英国的新房有些有国家建筑委员会的十年保障）、和当地居住的人群比例。就伦敦等投资热地而言，地段是最为重要的因素，投资时不妨查看一下当地政府网站上对项目所在地区域的未来5到10年的整体规划，是否有新建地铁站/轨道交通、是否有大型改造、是否有配套学校和医院的建造等等。

　　另外，物业每年的持有成本是决定持续收入的关键因素。投资者需事先详细了解维护物业所需要的成本，例如是否有房产税，物业管理费和中介出租管理房屋的中介费的计算方式，每年可实现的租金收入减去以上成本及每月还贷后，得到的纯利润，都需要投资者理性计算和规划。

　　需要注意的是，投资会伴随着风险，比如汇率、法律、贷款利率、税费、维护房子的各类费用等。因此投资者在选择物业时应结合自己财务的情况，对购买物业的总成本（除房价外的印花税的税率）、物业持有阶段的成本、银行贷款利率、汇率的变化、租金收入所得税和卖出房屋时的资本得利税等等有一个全面的了解。

　　在这里要提醒投资者，签订协议时需注意：代理中介是否是当地有经验的且有资质的中介；代理合同是否明文列清了出租人所需要承担的费用；租金的汇入的方式（中介是否会短期持有租金收入）；中止委托合同时所涉及的费用。

　　英国戴德梁行伦敦住宅部上海主管 朱习羽