今年元旦，我突然接到了一通电话，对方急切地说：“郭律师，我被人告了，该怎么办呐！”原来，对方称自己姓李，在浦东有一套闲置的房屋，出租给了来沪工作的大学毕业生小陈，租赁合同是2013年12月到期。

　　去年年底，李先生因做生意资金紧张，就以220万元的价格将房子卖给了张女士，并签下房屋买卖合同。不料小陈得知后气呼呼地拿着租赁合同找到李先生：“我是承租人，你不经过我同意就卖房，我可以向法院起诉你买卖合同无效知道吗？”听小陈这么一说，李先生有些慌了，急忙找张女士商量。可张女士一听，该房原来另有人租，也急了，更以李先生违约为由，要他赔钱。

　　我在电话这头向他解释，这套房子目前已出租，而且没到期，你在出售房屋之前应当通知小陈你要卖房，并要告知房价在220万元左右，让他回复是否愿意购买，因为小陈有“优先购买权”。你现在没告诉他就卖了房子，肯定是不对的。

　　“那是不是小陈一旦起诉，法院就会判买卖合同无效呢？”李先生又问。我的答案是肯定的。但基于小陈目前还没有起诉，他又刚毕业，应该没有能力支付这高昂的房价。所以在他没起诉前，买卖合同依然有效。

　　虽然小陈目前还没有起诉，但租赁合同还没到期，小陈还是有权继续承租的，根据法律规定的“买卖不破租赁”原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使房子换了主人，小陈还是可以继续租房，租金的数额、租赁期限不变，只是租金变由张女士收取。为此，第二天我就给小陈打了电话，告诉他，如果他起诉房屋买卖合同无效，那么他就要以220万元买那套房子，否则要承担违约责任；如果不起诉，还是能继续按原租赁合同租房。听我这么一说，小陈显然明白自己的经济能力，也觉得李先生卖房没有对自己造成太大的损失，最终没有起诉。

　　所以，大家在出售已经出租的未到期的房屋一定要记得提前通知承租人，明确他是否放弃购买，防止买卖合同签订后承租人以“优先购买权”为由起诉合同无效。大家签订房屋买卖合同最好先找专业人士咨询，以避免产生法律纠纷。