3月底前密集出台的“新国五条”地方细则，能否成为上半年楼市销售的“分水岭”呢？近日，由民间智库“乐智研究院”承担市场调查、数据分析与报告撰写的“工行—上海财大新建住房价格指数”二季度上海楼市报告正式出炉，结果显示二季度的楼市销售依然延续了一季度的高温。

　　据工行—上海财大新建住房价格指数监测，沪版“新国五条”出台后，2013年4—6月的上海楼市虽然受到重重政策限制，但供需热度依然不减，“地王”接连涌现的同时，二季度上海新建住房和二手住房的价格指数也双双显著上涨。

　　土地热助长楼市升温

　　进入2013年以来，伴随着开发企业资金链的相对宽松，土地市场不断升温，其中以上海为代表的一线城市表现更是抢眼。

　　据CREIS数据库显示，今年上半年上海成交土地310幅，占地面积1103.87万平方米，土地出让金高达769.48亿元，雄踞全国第一。其中二季度的表现尤为明显，成交土地占地面积647.91万平方米，环比增加42.10%，同比上涨124.10%。价格方面，土地出让金543.50亿元，环比上涨1.41倍，更是去年同期的约6倍。

　　“地王”频出是二季度上海土地市场的一个亮点。4月10日浦东发展创造37.75亿元唐镇宅地总价地王后，不到2个月的时间这一纪录就被福润天成房地产刷新，6月27日，绿地集团又以47.2亿元摘得徐泾会展中心商办地块，成就今年上半年上海新的总价地王。

　　土地市场的活跃，再加上高溢价地块的增多，对周边房价产生中期上涨的间接利好，带动中长期房价上涨预期。

　　一、二手市场齐头并进

　　3月底沪版“新国五条”细则落地后，上海从抢赶“末班车”的行情中回复正常，但由于调控力度不如预期，开发商和购房者对后市的预期也没有发生转变，因此在经历了短暂的市场调整期后，成交又开始放量，连豪宅市场的需求也十分强劲，二季度上海新建住房成交均价在10万元/平方米以上的豪宅成交了0.93万平方米，环比一季度上涨近五成。

　　供求两旺、一片火热的市场行情之下，二季度上海房价也被显著向上拉升。工行——上海财大上海市新建住房价格指数显示，剔除了住房交易质量、区域结构差异，二季度新建住房月度指数平均为123点，环比一季度平均上扬1.40%，同比去年二季度平均上涨7.69%。二手房价的环比涨幅更为明显，二季度上海市二手住房价格月度指数平均为118点，环比一季度平均上浮2.32%，同比去年二季度平均上涨6.47%。

　　从月度走势来看，无论新房还是二手房，都在传统淡季攀上了新高。其中，新房住房6月价格指数显示为124.67点，环比上扬2.55%，二手住房6月达120点，创近20个月新高。

　　下半年涨势有望放缓

　　度过了最火半年之后，已然进入下半场的楼市将如何演绎？刚性需求、改善型需求是否能继续起舞？市场的成交能否依然笼罩在高温之下？居高不下的房价还将继续上涨吗……“工行——上海财大新建住房价格指数”对此也做出了预判。

　　报告中分析指出，由于上海的刚性需求和改善型需求庞大，供需矛盾突出，房企及购房者的预期仍然向好。预计下半年“限购”、“限贷”等行政性政策不会放松，但政府正有意筹划新政“去行政化”，更多的利用市场的自发调节作用，形成房地产调控的长效机制。预计在新政出台前，房价依旧保持上涨趋势。但随着国内、外流动性趋向紧缩，类似上半年的宽松融资环境将一去不复返，预计下半年房价涨势放缓，趋于稳定。