罗先生是外地人，前段时间户口刚迁入上海，因为工作原因，他以后都会在上海居住生活，所以要在上海购房。最终罗先生选中了一套新建商品房，但这套房屋的总价较高，罗先生手里的钱只够付30%，其余的房款罗先生只能通银行贷款来支付。由于罗先生工作也没几年，购房时最担心的事就是贷不到房款的70%。

　　于是在购房时，罗先生将这一担心如实和开发商的售房人员说了，当时售房人员明确和罗先生说，让他不要担心，他们公司和银行是有合作关系的，贷款不是问题。于是罗先生与开发商签订了《定金合同》，并支付了20万元的定金。但在罗先生按照售房人员的要求下，提交了贷款所需的材料以便征询贷款额度后，答复却是办理贷款额为70%房款希望极小。在罗先生与开发商签订正式的《上海市商品房销售合同》时，罗先生就提出来要明确如果贷款额度不到房款70%的，则双方签订的合同全部解除，由开发商退还罗先生支付的首付。但开发商不同意，并称可以对罗先生进行“包装”，一定能贷到70%，如果罗先生不签订《上海市商品房销售合同》即算罗先生违约，这20万元一分钱也不退还。于是罗先生找到我们寻求帮助。

　　我们代理罗先生起草了诉状，要求解除罗先生与开发商签订的《定金合同》，由开发商将20万元的定金返还给罗先生。庭审中，我们提出罗先生虽与开发商签订《定金合同》，开发商收受定金作为订立《上海市商品房销售合同》担保的，如果因罗先生的原因未能订立《上海市商品房销售合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即开发商有权没收这20万元的定金，但本案不是这种情况，之所以双方没有签订《上海市商品房销售合同》，是因不可归责于当事人双方的事由，双方对合同内容未达成一致意见，导致合同未能订立的，开发商应当将定金20万元返还罗先生。

　　最终，本案在法院的主持下，双方握手言和，双方解除了签订的《定金合同》，开发商退还罗先生10万元。

　　上海市申房律师事务所副主任

　　黄华明 律师