慢售“有理”

　　“佘山和新江湾、和嘉定新城不一样。”这是笔者在采访过程中最常听到的一句话。同样是低成交，同样销售乏力，有何不同?

　　截止3月14日，今年以来，正佘山板块内，只有一套房源成交为中凯曼荼园，均价82932元/平方米，总价在29294900元，除此之外，佘山板块悄无声息。

　　把时间拉长，翻看去年四季度的业绩，佘山板块内也只有涉及山的院子花园二期、中凯曼荼园、天马花苑三个项目的四套成交。但这样的成绩在荒岛工作室副总经理黄欣伟看来，实属正常。

　　上海紫园，从2005年开盘到现在，一共111套房源，目前已售出68套。据网上房地产显示，其2006年售出1套，2007年售出7套，2008年销售数为零，2009年同样售出7套，2010年售出14套，2011年42套则包括被坊间传为“信托”所为的一次性售出的34套在内。还有三套合同撤销。

　　“顶级豪宅的一个特点就是去化率较慢，毕竟动辄几干万、数亿的总价，并不是每个人都能拿得出来的。”一位业内人士表示，一般而言这些豪宅项目一年能卖出超过十套就算很不错了。

　　大佘山阵痛

　　近年来，由于土地资源的稀缺性，佘山可开发空间日趋狭小，因此外延向东北两侧区域延伸，逐渐形成以佘山为中心，青浦赵巷、松江泗泾以及松江新城合围而成的大佘山。而以金地·佘山天境、凯迪·赫菲庄园等为代表的“新一代”大佘山豪宅也相继面市。

　　“大佘山的外延已经使佘山不再那么纯粹了，而其外延的扩张虽然提升了周边板块的价值，但这也降低了购房者对其的预期。”相关人士如是表示。

　　除了预期的降低，随着这些区域的房价上涨，在投资客受限的情况下，较高的价位也加重了存量的压力。

　　数据显示，截至3月14日，大佘山的赵巷板块成交排名前五的楼盘成交也仅为个位数，而排名第一的楼盘成交也仅为6套。

　　重塑信心

　　“希望开盘能卖好吧，相信招商和万科的弟兄姐妹们还是有能力的。佘山只是暂时沦陷而已。”合景泰富地产上海公司营销策划总监杨子江在自己的微博中直抒胸臆，这个被其关注的项目就是佘山珑原，而这样的看法也颇有人气。

　　“佘山的配套压力不大，等经济稳定后，佘山会有平稳的表现。”黄欣伟如是说。在他看来，佘山需要的是重塑信心。

　　但策源地产高级副总裁徐承则有不同看法，“佘山还是属于远郊型物业，短期实用功能不足。”但他同时也认为，佘山产品有其优势，更重要的是要进行产品的梳理和定位。

　　毕竟对于上海来说，佘山只有一座，高端产品对于稀缺资源的占有，必然使其具有更高的价值，只是这种价值需要综合条件才能发挥出效力。