“自动续期”说法模糊

　　目前，土地使用年限一般而言为：住宅用地70年，工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。《物权法》第一百四十九条第一款明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　物权法律师宋安成表示，关于自动续期的理解会产生两种解读，一是无偿的自动续期，二是有偿的自动续期。所以关于土地的使用权到期是否收费及其细则需斟酌。

　　“很多人易将‘自动续期’理解为：不办理任何手续，不需要提出任何申请。”物权法律师黄友健表示，如果要求业主办理手续，可能涉嫌违法；如果房产进行交易时，补缴土地出让金，更易让业主接受、理解。

　　交易时才需要补缴

　　目前，近八成上海在售老洋房需要重新缴纳出让金，部分老洋房因继承等原因尚未支付其房屋所在土地出让金。不过，这些房产不去补缴土地出让金，也不会影响其正常居住。只有在房产需要交易的时候才会被要求补缴土地出让金。

　　“目前，上海土地出让金补缴有一套详细规定，按照房屋所在土地的占地面积、建筑面积、容积率、所处土地的级别等一系列因素计算得出，且根据房产属性不同，其缴纳的土地出让金也不一样。”链家研究部总监陆骑麟介绍，土地出让金按照上海基准地价成果表大致测算，基本按房产所处地段楼面地价乘以房屋的占地面积来计算。上海的老洋房所处地段多位于市中心核心位置，基本上以一类地计算其土地出让金，目前楼面地价为22230元/平方米左右。以实际操作来看，老洋房在交易时会由土地管理部门核算出一个具体需要补缴的土地出让金数额，该数额较上述测算方式得出的结果普遍要低。

　　2015年，一套徐汇区老洋房卫乐园交易时，房屋建筑面积约243平方米，占地面积约293平方米，购房者以4200万元购得，其中有422万元补缴的土地出让金；目前，延庆路一套老洋房在售，房屋建筑面积453万平方米，占地面积716万平方米，房东挂牌价8000万元，若交易过户需缴1200万-1400万元土地出让金，成交价格预计超过1亿元。在上海，购买老洋房需要缴纳的土地出让金接近总房价的10%。

　　补缴出让金之后，房屋使用年限如何计算？陆骑麟介绍，住宅用地从其补缴土地出让金之日起计算往后70年，办公用地从其补缴土地出让金之日起计算往后50年，商业用地从其补缴土地出让金之日起计算往后40年。

　　本报记者 杨玉红