接待他们的是家里女主人，热情地向他们做了介绍。之后，中介约房主李先生查看房产证及身份证，证实信息无误。没费多少周折，就签订了正式买卖合同。

　　一切似乎进行得十分顺利，王先生按约定付清首付，不久，贷款也办了下来。然而，要付款时，上家却拒绝收钱，说房子不卖了。随后，李先生妻子突然重新住进已经搬出的房子，还叫来父母兄弟一起住，不走了。王先生无奈，要求返还首付，却被告知钱已经被李先生为婚外情人买房用了。

　　上家发生如此巨变，总是事出有因的。原来，房子虽登记为李先生一人，但确为李先生婚后所买。李先生因有外遇，夫妻关系不好，经过一年多的折腾，双方精疲力竭，决定离婚。房子先由李先生出售，卖出后帮妻子买个稍小点的房子，剩余房款归李先生。可是妻子发现李先生拿到首付后，却在张罗着帮外遇情人买房。一气之下，才重新住进已经搬出的房子，上演了之后令王先生无比尴尬的那幕。

　　那么，王先生与李先生之间签订的合同有效吗？他是否可以要求继续履行合同，按约交房呢？

　　【律师观点】

　　上海创远律师事务所  甄灵宇  律师

　　婚后购买的房屋，即使登记在一人名下，仍为夫妻共同财产。法律规定，出售共有财产，必须经全体共有人同意。但是，《物权法》又规定了善意取得制度，规定，出售人无处分权，但第三人善意、有偿取得不动产并登记的，确认其取得物权的效力，相应的合同也是有效的。

　　上海市高级法院2005年下发的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》也认为，房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张买卖合同无效时，应区别不同的情形分别处理。如果房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

　　本案中，王先生不存在恶意串通，合同是有效的，他有权要求对方继续履约，办理过户。但考虑到房屋即使过户后原房主仍可能拒绝搬出，王先生想要入住房屋可能不得不另外起诉卖方迁出房屋，严重影响婚房的顺利使用。所以律师建议，王先生起诉时，也可以要求解除合同，即退房，并要求李先生承担违约金或赔偿房屋差价、中介费等损失。