协议低价“买房”

　　2010年1月28日，林霞与张海波签订《定金协议书》约定，林霞向张海波购买一套房屋，定金为35万元，当年4月28日前签订正式购房合同；如果林霞反悔，定金归张海波所有，如果张海波反悔，则向林霞双倍返还定金。同一天，双方还签订了一份《补充协议一》，约定签订正式购房合同时产证共有人一并到场并交产权证原件。签约后，林霞通过银行转账给张海波35万元。

　　同年4月27日，林霞通过特快专递给张海波送去一封信函，要求张海波在4月28日前按照约定签订正式购房合同。第二天，张海波在一份要求延迟三个月履行签约义务的回函上签名。5月20日，双方签订《补充协议二》约定，因张海波的原因，双方将签订正式购房合同的时间推迟到当年7月28日前。9月28日，两人又签订《补充协议三》约定，因张海波的原因无法签订正式购房合同，张海波自愿补偿林霞35万元，并承诺于当年11月30日前归还，合计70万元。每逾期一日按当年银行贷款利率的四倍支付滞纳金。之后张海波没有按约还款，双方产生矛盾。

　　讨要双倍“定金”

　　去年11月，林霞以定金合同纠纷为由向法院起诉，要求张海波双倍返还定金70万元，并以70万元为本金，按银行同期贷款利率上浮10%后的4倍计算，支付从2010年12月1日起至判决生效日止的迟延还款利息。由于张海波及其朋友唐惠萍与林霞之间另有两起类似纠纷，因此，林霞同时提起3个案件的诉讼，诉请双倍返还定金的总额达240万元。

　　张海波告诉法官，自己与林霞之间是以定金协议的形式实现借款的目的，本案的借款是35万元，10%利息在收取“定金”时当场就给了林霞。林霞如果以借贷关系提出还款主张，自己愿意返还本金和利息，如果坚持以“定金合同”关系提出诉讼请求，请法院驳回她的诉讼请求。

　　法庭审理查明，另两起案件的《定金协议书》签订于2009年12月，约定的“定金”分别为45万元和40万元，也多次通过《补充协议》对最先约定的“正式签订购房合同”的期限进行变更，并最后统一确定为2010年11月30日前“双倍返还定金”。

　　通过市场调查，法庭查明涉案三套房屋的市场价值分别约为400万元、270万元和300万元，但原、被告《定金协议书》约定的“交易”价格分别为290万元、153万元和120万元，以总价相比，三套房屋的交易价不到市场价的60%。经当庭询问，林霞承认对三处房屋的房型、朝向、装修等均未作实地了解。

　　不是“真实意思”

　　长宁法院审判长胡桂霞认为，本案争议的焦点是原、被告之间究竟是定金合同关系还是民间借贷法律关系。胡桂霞表示，我国《民法通则》明确规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。

　　上述3起案件如果以“定金合同”定性存在诸多疑点。首先，涉案3套房屋约定的“交易价”不及市场价的六成，被告如此“贱卖”房产，而且一卖就是3套，其行为让人难以理解；其次，置屋买房是大事，原告对3套房屋的房型、朝向、装修等一概不闻不问，如此“草率”买房实在有违常理；再次，3套房屋均一再推迟购房合同的签约时间，而且每次延迟都以整月为间隔，这显然也并非偶然。最后，被告收款当时即返还10%利息的主张，之后陆续还款的事实，以及证人关于双方系借款关系的证言等可以相互印证。综合上述情况，合议庭最终确认，3起案件关于签订正式购房合同的定金协议，不是当事人的“真实意思”，原、被告双方的真实意思应为借贷。原告的主张因缺乏当事人的内心真意而不能成立。(文中当事人均为化名)

　　特约通讯员  章伟聪  本报记者  袁玮