但几个月过去了，楼市的表现却未能如很多人所料——“面包”没有冷，“面粉”也在迅速升温。楼市的诸多“看不懂”背后，是否隐藏着一些对大势的误判？

　　□地产评论员  陈程 

　　地价上涨

　　调控下为何频出地王

　　从大型房企一线城市抢地到世博地块一天两次刷新地王，从北京叫停地王出让到上海年内总价地王诞生，调控之后的土地市场呈现出高烧不退的态势。调控之下， 土地市场为何还会急剧升温？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下，房企重回一线城市的战略布局，催生了上海土地市场的不断升温。

　　2013年5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司46亿夺长宁区新华路街道一优质地块，溢价57%，楼板价29229元，造就了上海今年以来的总价“地王”。

　　而在早前一些时候，上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块，一天之内创两次新高，楼面单价接连刷新该市年内单价“地王”。其中一块甚至以超过4万元/平方米的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

　　据了解，包括万科、保利、SOHO中国在内的多家大型房企在上海上演“抢地大戏”，5月上海土地市场出让金总额已达166.42亿元，与4月全月相比，环比增长37.98%。

　　针对此种现象，中国指数研究院副院长陈晟评论说：“虽然土地市场成交火热，但是成交的多是商业用地，价格高属于合理范围，因为这代表了上海这个城市的经济地位。”

　　另外，有业内人士认为，新的调控政策未在土地环节释放出明显收紧信号，也是促使房企保持积极拿地态度的一个重要原因。

　　预期改变

　　从“谨慎看好”到“大胆展望”

　　地价的不断走高在很大程度上影响了房地产商的心态变化，尤其是调控后市场的成交表现，让开发商从“谨慎看好”转变为“大胆展望”。

　　根据中国指数研究院3日发布的报告显示，全国房价普遍表现出上涨的信号。报告显示，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比上涨0.81%，自2012年6月以来连续第12个月环比上涨。为何国五条后，房价一再突破政策预期，逆袭上涨？

　　该报告中提到，在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

　　另外根据搜房数据监控中心的数据显示，5月上海市商品住宅成交均价23219元/平方米，较4月回落2.9%，较去年同期则有着3.4%的涨幅。

　　上周末，笔者走访了位于杨浦区的某楼盘，该项目在售的是200平方米以上的大平层，均价35000元/平方米，最高可达39000元/平方米，与今年1月的报价相比上涨了3000元/平方米。售楼处解释为，“价格调整是因为推出房源的位置、户型、楼层等比以前推出的产品更好，实际上价格并没有上涨。”

　　据一名不愿透露姓名的开发商表示，“实际上大部分楼盘价格都在跟着市场涨价，如果市场情况比较好，而周边的项目都在涨价的话，我们没有理由不跟着涨一些。”

　　观望疲劳

　　寻找年内置业“第二落点”

　　在今年年初的一波行情里，房价曾经释放出上涨信号，当时的开发商方面谨慎看好，小幅涨价“试水”。随着国五条的落地，四月份市场出现了第一个买点，业内人士认为，政策刚落地时市场状况表现相对稳定，房企也不敢“轻举妄动”。然而不少意向购房者随着政策落地，态度转向观望，错过了第一个买点。当时的一项网络调查显示，有接近四成的受访者表示会“延迟置业计划，等待进一步政策”。

　　随着市场状况的全面好转，房企方面的信心得到极大的提振，在这一阶段占据了很大的心态优势。在售项目折扣收紧，价格上涨，都使得年内第一买点“错失”。

　　上周末搜房网的一次看房活动中调查显示，购房者的买房意愿进一步上升，71.1%的受访者表示今年年内购房比较合适。

　　对此，知名房地产专家蔡为民认为，购房者对政策“疲劳”，跟国五条对成交起到了倒推作用，让购房者“很焦虑”有关。因为他们发现，调控之下，房价依然在上涨。

　　业内人士认为，“空调”政策降低了购房者对政策的预期，购房者陷入了政策观望的疲劳期，因此买房意愿进一步上升。大部分购房者都在寻找年内置业“第二落点”，积极入市。