自贸试验区商办用地稀缺

　　“具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏谈到。

　　龚敏指出，目前我国工业用地存在占比过大，效率较低的问题。就上海而言，自2003年以来，工业用地出让幅数和出让面积比重分别占到土地出让的57%、44%。相比之下，工业用地的价格低廉，2003年以来上海工业用地平均楼板价仅350元/平方米，仅占到商服用地楼板价的5%。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为，土地性质转变补缴地价款肯定划算，现在很多工业用地基准地价相对较低，开发商补少量的钱就可以获得较好的收益；另外，自贸试验区内商业用地和办公用地供应稀缺，无论是租金还是售价都较自贸区试验挂牌前翻了两到三倍。

　　土地价值至少增长6倍

　　记者在采访中了解到，以当前外高桥板块为例，外高桥无一手办公楼可售，二手办公楼售价在自贸试验区挂牌后价格水涨船高。当前，“交能国际大厦”、“汤臣国贸大厦”等售价在2.5-3万元/平方米。而已成交的（2010年）外高桥工业用地楼板价在1600元/平方米左右，以此来看，如果将工业用地转型为写字楼，楼板价上涨5-8倍仍有营利空间。

　　“转型为商业用地，升值潜力更大。”龚敏透露，当前外高桥板块商业均价3.2万元/平方米，“阳光商都”售价更是高达4.66万元/平方米。根据流转要求，将工业用地流转为工业用地、商业用地、办公用地三种属性的综合用地，假设各类用地土地可建面积占1/3的话，土地价值至少增长6倍。

　　德佑地产丁杰同样认为，土地性质的转变对注册在上海自贸试验区的公司构成利好，未来的土地价值会更大，以后的土地成交价格肯定会更高。单就工业用地有望转变为商业用地这一项，商业地产将会非常活跃。

　　对商办市场影响待观察

　　如此看来，工业用地价值增长已似乎板上钉钉。不过，也有业内人士对此持谨慎态度，认为目前自贸试验区土地流转条例尚未颁布，工业用地是否可单独转型为商业或是办公用地也不得而知，有多少工业用地可以合法转型也是未知数，对自贸试验区商办写字楼市场的影响尚待观察。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，随着自贸试验区政策的落定，相关辐射板块商办需求急速上升，通过将工业用地转化为综合用地，有利于满足市场对商办产品的需求，有利于提高上海这一特大型城市土地的利用效率，同时也满足城市发展过程中对生态、产业等方面的需要。 

　　至于对整个土地市场的影响，陆骑麟表示，要看土地流转进一步推广的情况，区域内综合用地的增加本身会使得外围区域的土地出让难度加大；而对区域内的工业用地而言，土地流转会进一步推动地价上涨，不过区域内综合用地的增加相对也会平抑上涨的地价。

　　本报记者　杨冬