行业步入新阶段

　　3月14日，万科召开2015年业绩发布会，公布去年销售金额为2614.7亿元，成为历史“最佳”。但万科方面表示，对房地产行业进入“白银时代”深信不疑，行业将以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。

　　虽然龙头房企表现不错，但莱坊上海研究咨询部董事主管杨悦晨表示：“从2015年房企年报来看，有很多企业第一次出现亏损，目前的情况不是特别乐观，三四线城市的库存压力、房企急于回笼资金等原因，导致房企利润率下滑。”

　　利润率下滑的背后，其实是行业发展阶段的变化。同策咨询研究部总监张宏伟认为，在楼市规模化增长时期，较高的投资回报使得房企盈利凸显。然而，规模化发展时代已经过去，在楼市进入“下半场”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化，开发商再继续延续“上半场”的规模化增长的模式已经不可取，房企谋求转型势在必行。

　　事实上，近两年来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型：譬如以应对老龄化为核心的养老地产布局战略；以分享城市化为核心的商业地产布局战略；积极与互联网公司合作等。

　　据了解，2015年，SOHO中国的租金收入约人民币10.52亿元，同比上涨约148%。近几年，SOHO中国在持续推进从“开发销售”向“开发自持”转型，虽然业绩下滑，但是SOHO中国方面认为“转型是相当成功的”。

　　寻求多元化发展

　　对于房企转型，中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出，行业逐步从增量房时代向存量房时代过渡，规模达到一定程度的房企，往往会做一些产业链上的延伸，其中之一便是房企在业态方面的转型，包括对于产业地产、养老地产、文旅地产等的拓展。

　　万达的文旅产业就越来越受到瞩目，万科财报也披露了向养老地产的转型战略。事实上，除了万科以外，绿城、保利、恒大等诸多房企均加入了大健康产业的拓展之路。

　　在陈延彬看来，绿城的乌镇雅园卖得好的原因是其完善的养老配置。保利也在做着自己的养老产品。陈延彬认为，养老地产的盈利模式在未来几年会逐步形成。陈延彬还认为，房企在产业链上进行的转型，另外一个重要方向是服务。其中在物业管理领域，彩生活提出的社区O2O生态圈概念就给行业带来了新鲜的血液，并掀起了一波物业公司上市潮。

　　亿翰智库研究部副总张化东表示，房企的多元化转型包括“相关多元化”和“无关多元化”两种。上述转型可视为“相关多元化”，“无关多元化”转型则与房地产行业的相关性不强。

　　资料显示，自几年前投资足球及商业地产起，恒大先后进入了文化、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴、整形医疗等行业，搭建起一个庞大的架构。相关媒体报道，2月24日至3月3日期间，恒大通过二级市场收购及市场外大宗交易方式累计收购5.77亿股盛京银行H股。继保险之后，恒大的金融版图急速扩张。

　　对于“无关多元化”转型，张化东认为，好处在于企业可以转换到更高估值的行业，或者进入成长空间更大的行业发展。不过，他也提醒，不是哪家房企都能进行这样的转型，还是要考虑和自己能力的匹配度。

　　海外投资加速

　　房地产市场进入“白银时代”，海外市场也成为房企开拓的一个方向，包括万达、碧桂园等品牌房企都在加快海外开发的步伐。

　　来自莱坊的分析认为，房地产开发商是中国对外投资的主力之一。2016年1月，碧桂园开始销售位于马来西亚的“森林城市”项目，该项目计划总投资达400亿美元。2016年2月，万达集团与法国欧尚集团签署协议，计划共同投资30亿欧元在巴黎建设一个大型文化旅游商业综合项目。

　　据莱坊统计，2015年中国资本海外投资总额中，地产开发项目投资占比为27%。同时，2016年《财富报告》显示中国对外投资十年大涨1471%。虽然保险公司在海外房地产投资中收购单笔成交额大，但推动整个市场最主流的力量还是开发商。

　　对此，陈延彬指出，虽然盈利不明显，但这几年海外地产的销售对于房企的贡献在扩大。对于房企“出海”，他认为，一来企业发展到一定程度，必然会去寻求国际化，中国房地产企业体量比较大，但国际化程度不高；二来，这也是房企进行全球资源配置的需要。不过，杨悦晨认为，目前房企的主要精力还是放在国内，海外房产投资在企业中的占比并不高，而且海外市场还是有局限性的。