96.56%！长宁区凯桥东块（28街坊）在日前结束的旧改土地征收二次征询截止日，居民签约率在全市各区县创了“新高”。差不多同时启动的今年长宁区另两块旧改基地——延安西路1290弄签约率有93.58%，“体量”最大的江苏北路西块正向90%冲刺。率先在全市完成今年旧区改造任务的长宁区交出了一份令人惊艳的答卷。
是什么，让人人都叫“难”的旧改土地征收工作在长宁区走出了瓶颈？“让每个人都能享受到阳光下的公平正义。”长宁区旧改指挥部负责人认为，来自中立“第三方”专业律师的介入，从另一个维度诠释了政府对旧改土地征收工作公平、公开、公正和透明的承诺。
律师替居民
给政府“挑刺”
今年6月的一天，中山公园附近的长宁区旧改指挥部，一间会议室的气氛也像屋外的气温一样火热，君悦律师事务所律师齐昌和他团队的几名律师，对区相关部门拿出的旧改补偿征询方案意见稿“指指点点”。征询方案意见稿中对年满80岁和90岁的老人这个特殊人群分别有不同标准的补偿，年龄的截止日期为2011年年底。“截止日期应该是征询方案正式出台的日期，今年7月4日。”参加了多次居民的听证会、咨询会，齐昌律师听到不少居民对年满80岁和90岁的“一刀切”截止日有不同意见，齐律师认为比较合理的应该是方案定稿正式张贴的日期。“相对而言，这是最公平的。”相关部门最终采纳了齐昌律师的意见。
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类似的例会开过好几次，律师提了很多不同意见。今年长宁区三块旧改基地启动之初，有着丰富的动拆迁实务、信访矛盾化解经验的君悦律师事务所作为第三方参与进来，在参加了居民的咨询会座谈会、听证会，汇总居民的建议后，兼顾合情、合理、合法原则，律师希望把这些意见尽可能体现在正式方案中，从源头体现阳光政策的公平、公正和公开。齐昌说：“征询方案正式出台之前，我们的角色有时候就是捉政府的‘板头’，站在居民的立场上多‘挑刺’。”君悦律师事务所还参加了由人大代表、政协委员、法律专业人士等组成的评议监督小组，以自身法律专业和第三方独立的优势，参与并监督土地征收的全过程，化解矛盾。
用法律知识
为居民释疑解惑
“旧改土地征收是拆除旧房子，但更要拆除百姓心中的那一堵墙。只要我们积极沟通，居民尊重政策，我觉得没有一家是走不了的。”齐昌告诉记者，二次征询过程中，他和他的律师团队用法律知识为居民释疑解惑，打消了很多居民“怕吃亏”的顾虑。
江苏北路地块有户居民用自家的房屋开了家电脑维修店，营业执照是2005年拿到的。征收工作开始后，他觉得自己吃了大亏，坚持补偿标准要按照非居住用房，征收事务所工作人员反复跟他解释只能按居住用房来补偿。但他不依不饶，几次三番到基地上吵闹。
一个大清早，齐昌和这个居民面对面坐下来，告知他按照相关部门的政策，只有在2001年11月之前领取了营业执照的才能认定为非居住用房。口说无凭，齐律师当着他的面在网上查询到相关规定。对方一看没话说了，当天上午就签约。
让每户居民
有尊严地离开旧屋
土地征收补偿工作中最令人头疼的是一证多户的居民，这些家庭因为内部各自利益的不同诉求，往往很难在政府给予的补偿方案上达成一致，容易产生家庭内部纠纷，又可能引发连锁的社会矛盾，而政府又难以用统一的政策来“套用”每家每户“个性化”的个案。经过仔细梳理，长宁区这三块旧改基地所在的华阳、新华街道和区旧改指挥部发现，有近500户居民就是“剪不断理还乱”的一证多户情况。齐昌和另5位律师的工作重点之一就是要啃这块“硬骨头”。律师先在居民中专门解释了“继承法、共有产权和财富分割”等相关法律知识，“得让居民学会保护自己的权益。”再针对每户居民各不相同的复杂家庭结构，用情与法一一破解难题。
10月的一天下午，君悦律师事务所律师黄瑛接待了这样一户大家庭：公房，居住面积20多平方米。承租人原为老太太，现已故，老人生前和大儿子一家三口一起居住在被征收房屋内，其他几个儿女和各自家庭成员住在别处，但他们的户口都在这套房屋内，房子里有多本户口本。
老太太去世后，承租人变更为大儿子。现大儿子一家有6人，人均建筑面积低于基本保障面积。征收工作开始后，大儿子愿意对户口簿内所有在册人员给予一定补偿。可是，其他兄弟姐妹并不领情，他们都坚持要按户平分征收补偿款，并到大儿子的住处大吵大闹。“我们的户口都在里面，凭什么大哥要多拿呢？”若是这个方案下，大儿子连买配套安置房屋都有困难。如此，便无法选房，也不能签征收补偿协议。
华阳街道和征收事务所经办人请来这个大家庭所有在册人员开调解会，黄瑛律师作为独立第三方，向他们提供法律咨询和解释。黄瑛先说明了征收补偿为承租人和同住人共有、户籍在册人口不等于同住人、同住人的构成要件等法律规定，同时，针对这个大家庭的实际情况，按户各个分析了是否构成同住人。听了律师的分析后，其他儿女意识到，在法律意义上，他们根本无权得到征收补偿款。几个兄弟姐妹豁然开朗：大哥愿意给补偿是出于亲情的考量，牺牲了自己的利益。大家都松了口：“我们听大哥的！”调解会后，大儿子立刻开始选房，并很快签了征收补偿协议。
“律师要做的，就是基于法律的框架对矛盾纠纷协商调解，使家庭内部各方利益趋于一致，并争取整体合法利益最大化。一句话，就是让每户居民在阳光政策面前，有尊严地离开旧屋。”齐昌说，这也是政府的初衷。
