可他和房东说自己想买租住的房子时，房东说房子不卖，要留着给孙子，小冯也只好做罢。就在小冯四处看房的期间，突然收到了房东寄给他的信件，打开一看，是一份告知书。内容大致是说，房东想要出售小冯承租的房屋，出售价格为350万元，首付要五成以上，给小冯3天时间考虑，到期不表示视为小冯放弃优先购买权。小冯看了以后马上给房东打电话说自己想买房子，但是房东总是以各种借口推拖。后来经过调查才知道，原来房东在给小冯发告知书之前，已经与其他人签订了合同，合同价为330万元，并于发出告知书后没几天，就将这套房屋过户给了他人。于是小冯找到房东，希望能协商解决此事，但房东认为，他给小冯发过告知书，小冯在期限前没有明确表示要购房，所以他将房屋出售是合法的。协商无望，小冯只有起诉至法院，认为房东将房屋出售他人侵害了他的优先购买权，要求房东赔偿他一定的经济损失。

　　《合同法》第二百三十条明确规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

　　依据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，显然房东在向小冯发生告知书之时，已与他人签订了合同，在之后不久即将房屋过户给他人，其行为本身已构成了对作为承租人的小冯所享有的优先购买权的侵害。关于房东应承担的赔偿责任，作为出租人房东应赔偿由此对承租人小冯造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。其中房屋升值损失的确定，应以守约方小冯的请求为基础，结合侵犯承租人小冯优先购买权之日、承租人小冯知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况。本案最终在法院的主持下小冯与房东达成调解协议，房东向小冯支付了一定金额的赔偿金。

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林　律师

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