9月25日，南京市政府出台主城区住房限购政策，规定在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。南京是继苏州、厦门和杭州后第四座实施住房限购政策的二线城市。而就在一周前，杭州紧急出台限购令，打压上升势头迅猛的房价。不少业内人士表示，政策调控预期会进一步增强。
杭州南京限购 鸣枪示警二线城市房价
根据国家统计局发布的8月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住房上涨的有64座城市，环比价格变动中，上涨幅度最大达到5.6%，南京、杭州、厦门、合肥等地涨幅排名前列，其中相比上月涨幅超过1%的城市有25座。
以杭州为例，今年上半年，杭州新建商品房成交11.3万套，较2015年上半年增加76.5%，上半年成交总面积1172.6万平方米，总金额1830.2亿元，均为半年度成交历史最高值。截止8月底，杭州市新建商品房成交突破15万套，创下历史新高。8月全市成交均价为17233元/平方米，环比上涨9.6%。其中，市区新建商品住宅成交均价为18547元/平方米，环比上涨11.6%。
杭州房价已连续16个月上涨，其中热度较高的奥体板块、未来科技城板块的房价突破3万元/平方米，城东新城突破4万元/平方米。9月12日，杭州价格网上出现74条楼盘价格公示信息，备案价格无一例外进行了调高，有的楼盘比8月或9月的成交均价涨了5000多元/平方米。2016年的杭州楼市只用了不到9个月，就完成了2014年全年的销量，并超出2015年全年成交量。杭州、南京的紧急限购令等于是一次鸣枪示警。“目前，涨幅排名前10的城市都可能进行调控。”中原地产分析师卢文曦分析道。
但是在不少房企看来，杭州、南京的限购令只是政府表达调控意愿的方式，但这种意愿并不强烈。“限制外地人买二套房，很容易被规避，大不了挂在其他家人的名下。”针对杭州的限购政策，一家房企的区域经理表示。
9月18日当天，也就是限购令实施前一天，杭州新房、二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套。很多楼盘里挤满购房者，位于杭州东北部绕城高速外的广厦天都城，不到3个小时，376套房源全部售罄。这个立项十余年的项目此次的销售均价超过1万元/平方米，而在几个月前，它的价格还只有7500元。透明售房研究院院长方张接受媒体采访时表示，杭州商品住房正由买方市场逐渐进入卖方市场，从一个自住型需求主导的市场，过渡到投资需求主导的市场。“接下来，市场将会呈现三点趋势，一是外来投资性购房比例会进一步上升；二是住房价格上涨幅度会进一步加速；三是市场需求的透支度和投资过度的后遗症会进一步凸显；四是政策调控预期会进一步增强。”
市场频现“地王” 楼市入场门槛越来越高
今年以来，众多城市出现土地出让面积下调、土地出让成交价格暴涨的现象，市场频现“地王”。
今年上半年，全国50座主要城市拍出的高价地块多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。在南京，限购令出台前一周，土地网拍硝烟四起，27宗地块中有20宗达到最高限价，要进行现场摇号确定竞得人。杭州限购令实施第二天，也迎来了土地拍卖，其中萧山区新街街道的两宗地块吸引了包括万科、滨江、龙湖、碧桂园在内的近30家房企报名。其中，24号地块经过56轮报价，最终由江苏中南以总价14.62亿元拿下，折合拿地楼面价为12690元/平方米，溢价率为323%；25号地块则由阳光城以总价17.8亿元拿下，折合拿地楼面价为12760元/平方米，溢价率为325%。这两宗地块先后刷新了杭州土地拍卖溢价率的历史纪录。当天同时出让的余杭区崇贤新城一宗商住地则以10326元/平方米的楼面价，溢价率150%，刷新区域内最高楼面单价纪录。
对上述的市场透支行为，卢文曦分析，在窗口期内，限购政策会引发市场短期的心理波动，特别是投机资金的流向。限购令颁布当日，杭州周边的嘉兴迎来有史以来起拍单价最高的宅地拍卖——2016南-009地块，吸引了万科、碧桂园、中梁、新城、中铁建、荣盛等12家房企争夺，最终中铁建以总价11.25亿元、楼面价约10040元/平方米竞得该地块，溢价率达132.7%。同一天，嘉善县的土地出让同样竞争激烈，新城以楼面价8050元/平方米，溢价率285%竞得2001-29-2号地块。
在紧急限购令的鸣枪示警后，市场未来的走势并不取决于一座城市的政策，而取决于整个国家层面的货币政策、税收政策和土地政策。“通常三个月左右，政策引发的心理影响就会平息，市场运行会向原有的轨迹靠拢。”卢文曦说，目前的限购政策是针对市场投机行为的临时压制。“像社保缴费的规定，几个月后若购房者达到缴费年限，又该如何执行？”卢文曦说，不排除限购政策根据市场表现进一步调整的可能。不可置疑的是，近期土地和商品房供应量的减少，导致楼市入场门槛越来越高，已经出现几个数量级的变化，未来市场集中度将进一步走高。
而从上海中原地产提供的数据来看，9月16日至9月22日的一周里，上海市新建商品住宅成交面积22.11万平方米，环比上周下降3.71%；供应量5.1万平方米，环比减少56.93%；成交均价44602元/平方米，环比减少2.32%，新房供应持续低迷。同时，因为全年销售目标基本达成，且房价上涨逐月提速，开发商目标逐步由“冲量”变为“保利润”，普遍有捂盘惜售心态。由于房价在8-9月间快速上涨，刚需购房者逐步退出市场，改善、投资、外地购房成为市场需求主流，需求总体有所下滑。
