库存、资金压力，年度销售指标，企业逆势扩张……基于各式思考的房企，无疑都将具有旺销传统的9月视作提高成交“票房”的时机，于是在这个楼市“黄金档”，各式地产大制作纷纷登场，以期在再次释放的需求中占得更多份额。

　　大制作之一：

　　地王项目亏本卖

　　在诸多大制作中，地王项目的低价策略无疑能吸引市场的高度关注。近期，嘉定常发豪庭国际的“亏本卖房”成为了沪上楼市的热点。

　　2009年10月-2010年1月，嘉定区连续出现了7幅楼板价破万元的住宅地块，这些地块的溢价率普遍在300%以上，常发豪庭所在的嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块便是其中之一，其溢价率高达425%，刷新了当时住宅用地的溢价率纪录。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，2009年市场成交火爆，开发商资金充裕，是当时地王频出的基础。而调控的持续，则让地王项目不得不降价求生。

　　2012年伊始，2009至2010年的上海地王项目陆续入市，其中不乏低价入市者。

　　3月，佘山珑原6折销售的消息就曾惊动市场，而当时的降价虽然是招商局集团成立140周年回馈老业主的一个活动，但亦有一位相关人士向笔者表示，地王项目面临两难境地，而降价则是一种战略选择。而彼时佘山珑原的降价也被视作“亏本无疑”。

　　之后，“贴地飞行”的地王开始更多出现。其中，最令人惊叹的是中海紫御豪庭。

　　作为曾经76亿元的中国地王，中海紫御豪庭一上市便聚焦眼球。从成本角度匡算，其一期开盘售价确在“保本”线。数据显示，中海紫御豪庭成交均价为3.81万元/平方米，较其2009年2.24万元/平方米的楼板价和0.65万元/平方米的装修标准而言，几乎是无利可图。

　　6月成交前十楼盘排行榜中，单价在3万元/平方米以上的中高端物业占据三席之地，其中中海紫御豪庭位居榜首。

　　“为了撬动销售，今年下半年开发商还应继续以价换量策略。”业内专家如是表示。

　　点评

　　地王低价开卖的背后，是上海楼市成交量的收缩。中高端市场经过了6-7月的需求集中释放，而低端楼盘普遍减少优惠幅度，甚至上调价格的行为，也使得刚需重新陷入观望。对于开发商所看重的“金九银十”，价格依然是撬动成交的手段，地王项目也不例外。

　　◎典型楼盘

　　常发豪庭国际：低于成本价销售

　　常发豪庭国际位于嘉定新城主城区，于8月12日开盘，在售53-237平方米的1-4房，均价为13000元/平方米，最低价格11588元/平方米起。地王的亏本卖房，显然推动了其成交。同策数据显示，本月第三周（8月13日-19日），常发豪庭国际以58套的销量成为销冠。

　　大制作之二：

　　“偷面积”绝版

　　近日，相关部门公布《上海市房产面积测算规范》，自9月1日起施行，《规范》实施后，除四种特定的情形之外，之前的房产测量面积计算规则及口径停止执行。消息传出，目前的“送面积”楼盘再次引发人们关注。

　　去年8月，已有《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》推出，主要针对上海建筑设计中容积率计算标准不一、引用法规依据混乱、开发商“偷面积”严重等问题作出规范。

　　但业内人士也表示，规定的出台对于开发商未来规划走向造成一定影响，但对目前已经在售项目不会有什么影响，反而令其有“绝版”之态。

　　对于“送面积”即将绝版的认知，使更多“送面积”楼盘备受青睐。

　　近来，位于淀山湖畔的淀山湖绅园200余万元总价即可购得200平方米别墅，同时还可获赠150平方米花园及半地下车库和储藏室。如此性价比，自然引发更多买家的关注与看好。

　　但对于客户而言，各种赠送面积诱人，但真正能提高性价比的赠送还应该是真正能使用的赠送。以近日公开样板段的北郊庄园为例，其在户型设计上充分考虑了中高端买家的生活需求，预留了大量的可用空间。除了赠送力度，更具说服力的是项目赠送的空间全都方正大气，附赠地下室、阁楼、露台、花园等都是实实在在的使用面积。以DS-B户型为例，业主购买210平方米的面积，获得的实际使用面积却有330平方米左右，赠送比例高达57%以上。

　　点评

　　“送面积”楼盘不仅令项目更有性价比优势，也拥有相当的拥趸。在限购令之下，对于目前的首次置业客群而言，一步到位的想法并不少见。对那些资金并不够多，但却想住大一些房子的购房者而言，一些“送面积”楼盘可以实现他们90多平方米拥有三房甚至四房的置业需求。

　　◎典型楼盘

　　申亚花满庭：买2房可享4房空间

　　申亚花满庭项目最受买家欢迎的还属小高层产品，其最大特色就是拥有5.6米超高挑空空间。当下市场中高挑空的房产类型集中于别墅和商办类产品，户型挑空的小高层产品几乎没有，申亚花满庭恰好填补了这一空白。客户买2房可享4房空间，是申亚花满庭吸引购房者的重要原因之一。

　　大制作之三：

　　“万字头”楼盘

　　据德佑地产市场中心监测数据显示，上周全市商品住宅成交榜前列的大多为单价2万元以下的刚需楼盘，全市商品住宅均价下跌至20927元/平方米，创造了近24周的最低点，也结束了全市均价连续10周高于2.3万元的局面。

　　从上周成交居前项目来看，来自新场板块的上海意得商城（东方冠郡）在8月19日开盘以来，销售情况良好，开盘当天去化就到50%以上，上周以均价11871元/平方米网签139套，也印证了其热销的事实。新城金郡紧跟其后，以1.4万平方米、149套的成交量荣登上周亚军，其成交均价也不超过1.5万元/平方米。而成交前五项目中，只有一个项目均价在2万元以上。

　　更值得关注的是，目前一些开发商的推出项目优惠使“千字头”房价成为焦点。

　　近期，北上海银河湾花园推出高性价比别墅产品。据销售人员介绍，银河湾此次活动推盘最低价仅8700元/平方米起，在当下市场并不多见。而地处南桥新城西侧的景源名墅，目前即将推出的二期公寓产品在经过重重优惠后，最低价仅9144元/平方米，这对于经济能力有限的刚需一族来说，无疑是一个好消息。

　　点评

　　刚需盘再次抢夺市场先机，由此也显示出刚需对于市场成交的强劲助力，以及价格策略在目前市场下的关键作用。对于别墅产品而言，通过价格来提升性价比也将吸引到刚改客群的关注。

　　◎典型楼盘

　　景源名墅：低价入市

　　景源名墅地处南桥新城西侧，是一个融合了高档公寓、别墅、商铺等多种形态的混合项目。其二期公寓房源预计9月推出，户型为60-140平方米的高层和小高层公寓，据了解，在经过优惠之后，其最低价仅9000多元/平方米，这与大南桥目前13000至14000万元/平方米的房价相比，价差明显。