地产评论员  许佳婷  李栋

　　人物:范明年龄:29职业:事业单位职工

　　范先生当初结婚时，考虑到双方工作较忙，暂时没有要孩子的计划，同时为了方便夜生活和聚会，在挑选婚房的时候更多的看中地段放弃面积，因此当时购买了一套长宁区的一房小户型，觉得相当的合适。 

　　但是随着时间的推移，有个自己的宝宝成为了当务之急，于是要给宝宝腾出婴儿室或者照顾宝宝的保姆房，现在的房子太小已不能满足，只有换房。 

　　由于当初购买小户型时也有一定的贷款，虽然两人收入不错，但所能承受的总价也就在200万左右，因此现居住地段的房价已经超出了他们所能承受的范围。而他们父母所居住的宝山地区，虽然地处中外环之间，但出行还是相当方便的，且楼盘选择性也较高，房价也就在15000元/平方米—20000元/平方米左右，比较适合自己，近期已经多次前去看房，预计会购买大二房或小三房。

　　人物:陆江波年龄:38职业:国企职工

　　陆江波结婚的那个年代，房子是父母单位分配的，当初对于商品房并无概念，当然房地产市场也还没起步。对于当时的他们而言，分到一套公房已经是非常不错的。 

　　现在居住的为一套一室半，儿子就居住在一个自己隔的小间内，小时候还可以，但现在年龄增大，希望有一个自己的独立空间，想想房子的确小了点，于是有了把现有房子卖掉再买一套房子的打算，改善自己居住质量的同时也满足儿子的愿望。有了把现有住房出售的基础，相对首付不成问题，当然对于还贷还是有担忧的，毕竟以后还有很多儿子用钱的地方。 

　　陆江波表示，自己虽然已近不惑，和妻子两个人也都是国企员工，但是每月固定的收入和奖金让自己并没有太大的能力购买大房子，因此只能选择偏外环的地方置换大房，每月贷款也不能太多，不然就会很吃力。

　　◎楼市需求区域分布

　　对于各类需求的分布，专家表示各类需求在不同区域、不同条件下的变化各有不同，在很多情况下又是共存关系。 

　　在城市内环中心区域，可以集中刚性需求，柔性需求和部分的弹性需求。这种情况和传统的居住、集中的商业布局，以及相应的服务业的发展是有关联的。 

　　但是也应该看到，由于土地资源的极度稀缺性，其需求市场和供应之间的不对称性会越来越明显，而且今后更多的是非住宅类的项目。而在一些中外环附近的地区，目前更多的是以刚性需求(首次置业)和部分改善型需求相结合的方式出现，带有一定投资成分的弹性需求的市场则处于调整阶段。 

　　同时，对于一些外环以外的新城区域，虽然规划、环境相当好，但是由于其目前的交通、商业、教育、服务等配套设施还不完善，近期内其有效需求市场是不足的。而在现有的需求市场中刚性需求的比例也相对会比较低，而主要表现为一些柔性需求和弹性需求。但是，随着城市建设的进行，其交通条件的改善、周围产业的发展和社区配套的成熟，这里也将会成为刚性需求集中选择的区域。

　　◎产品线

　　中环名品公馆:

　　品质制胜

　　中环名品公馆位于普陀区桃浦板块，以该项目热销户型中的两房为代表，该户型为1房2厅1卫，共89平方米。其实际建筑面积约为70平方米左右，同时还赠送了飘窗和阳台，得房率最高能达95%。据置业顾问介绍，中环名品公馆的两房户型以品质为本，主要针对刚需市场，让首次刚需置业的购房者也可以享受到高品质的居住生活。 

　　笔者在其样板间内看到，该户型南北通透，采光良好。而且与传统设计不同的是，该户型采用了双阳台设计，除了南阳台外，还有一个西南朝向的大阳台。同时，在餐厅侧面还有一个小型的储物室，方便储藏平时不用的杂物。这些人性化的设计，方便了平时的居住生活。 

　　据网上房地产数据显示，中环名品公馆自2012年1月至今已成交202套房源。其中3月更是去化高峰期，仅一个月便售出127套房源。该项目的一室两厅户型更是受到购房者热捧，已基本售罄，目前剩余的其他户型也处于热销之中。 

　　“房子贵在品质。”这是笔者探访中环名品公馆时，现场的一位购房者所言。 

　　祥和星宇花园:亲民价格突出重围 

　　“我们项目最大的优势就在人性化服务和平民价格。”祥和星宇花园的置业顾问介绍道。 

　　该项目也是针对刚需市场，主推热销的两房户型。其项目均价约为24000/平方米，在周边板块来说算是低价位了。尤其是与旁边紧邻的中环名品公馆项目35000/平方米的均价相比较，价格优势更加明显，可以说是亲民价格。 

　　销售人员介绍，其项目主推的两房户型分为91平方米的A型和97平方米的B型两种，均为2房2厅1卫。据销售人员介绍，其实际建筑面积在80平方米左右，得房率最高可以达到81%。而且在优惠方面，更是附赠中央空调系统，让业主入住更加的方便贴心。 

　　笔者在其样板间内看到，两房户型分为91平方米和97平方米两种，室内设计也更加的多元化，让刚需客户选择的余地也更多。其中主推的2房2厅1卫采用传统的南北通透结构，光线良好。而且让笔者眼前一亮的是，其阳台非常宽敞，视野良好。 

　　大华锦绣华城:适合资金充裕的改善性刚需 

　　笔者近日实地探访大华锦绣时发现，虽然是周一上班时间，但来售楼中心咨询的购房者不在少数。销售人员表示，两房户型是项目销售主力，自3月份开盘至今，按传统户型设计的3B户型几乎售罄，而创新型的B房户型也仅剩些许高层。 

　　其主推的户型分为3B和B型两种，其中3B型建筑面积为104～106平方米，B型建筑面积约为100平方米。销售人员介绍到，其两房户型的得房率达88%，其均价在35000/平方米左右。首付付清便有每平方米减1500元的促销措施，而一次付清全款更是可以拿到每平方米减2100元的优惠。 

　　在周边的生活配套设施方面，笔者在实地发现，大华锦绣华城的教育配套较多，临近就是爱绿幼儿园和东方幼儿园，而且其项目500米内，便是杨高中小学和昌邑小学。据销售人员介绍，步行至附近的乐购超市和巴黎春天仅需7～8分钟，周边配套基本可以满足居民日常生活需要。