各方利益分食房价

　　根据该张利润饼图显示，绿城2万元/平方米的销售项目中，土地费用占2万元售价的22%，税收占11%，建筑费用占39%，其他直接成本为4%，资本化利息费用为2%，三项费用为10%，而净利润只有12%。

　　据其它资料显示，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%-55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。

　　目前上海在售的项目，大多是开发商于2009年、2010年拿地，成本较高。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭就曾判断，全国来看，土地成本占到房价的20%-50%，而上海外环内这个比例甚至可能达到40%-50%。

　　以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，名目繁多的费用等都在开发成本中体现。

　　另外，资金成本也成为开发商的重负。据了解，随着银行信贷的收紧，很多房企无法拿到足额的信贷，如果做信托融资，财务成本至少要达到15%以上。

　　由此可见，房地产行业是—个各方分食利润的行业，而在通货膨胀中利润也被进—步摊薄。

　　理想“挤压”利润空间

　　在之前卖方市场的狂热氛围中，—些开发商的心思都放在抢地上，项目品质可想而知。但“绿城们”却始终坚守产品主义，而这样的产品理想也使其利润空间几乎消失殆尽。

　　2011年7月23日，金地·佘山天境开盘。这时距离2009年7月，金地以30亿元的代价，将天境所处的赵巷地块收入囊中已经整整两年。但金地天境首创的“平墅”，却让上海领略了什么是真正的享受型豪宅。

　　在金地天境开盘的三个月前，浦东唐镇也有—个项目开盘，它就是被称为大平层之王的绿城玉兰花园。从拿地到开盘，绿城玉兰花园用了16个月。

　　2007年11月，新加坡仁恒以13.01亿元拿下新江湾城D3地块，而直到2010年10月，仁恒怡庭才开盘。“善待土地，用心造好房”是仁恒—贯的开发理念。

　　笔者在这里赘述这些精品项目的开发时长，因为“慢工出细活”这句俗语同样适用于房地产行业，而这样的慢工不仅意味着时间的拉长，更意味着开发成本的大幅度提升，以及相应的房企开发利润的骤减。

　　不同于开发周期8个月甚至6个月的标准化、快速开发、快速销售的模式，“绿城们”牺牲了速度和高利润来实现对于产品的理想，而这样的模式，却令他们在调控面前更加被动，因为所谓降价跑量的“降”，对于他们来说，已没有多少空间。

　　不仅是开发周期，对于产品开发的每—个细节，执着于产品主义的“绿城们”付出的必然比别人多。房子坡屋面的防漏，国家标准是两层多，而绿城是四、五层；国家规范的栏杆是1.1米，绿城是1.3米。由此，产品的高投入也使绿城的低利润几成定局。

　　股权转让引发担忧

　　2011年末及2012年初的—系列股权转让，让绿城得以继续“战斗”，但这样的转让也引发市场担忧。项目“被嫁接”后是否还能保持绿城品质。有人断言，他人接手后的绿城项目，将来无论在价格还是品质上，与“绿城制造”相比都难有优势。

　　绿城董事长宋卫平对房屋品质的苛刻，已经到了偏执的程度。关于他痴迷于品质的各种故事，在业内广为流传。

　　融创中国董事长孙宏斌曾在微博中透露，宋卫平陪同他在绿城的杭州四季酒店参观，“穿越连廊时老宋蹲下来，摸着廊柱说，再往外挪十公分，就压在两块砖中间了，好看，两个人也可以并肩走了。”这样的描述令人动容。

　　而笔者在对于绿城玫瑰园的造访中，也得以领略其产品的超前、创新和人性化。“绿城很多的房子都有灰空间的设计，它不是—个封闭的空间，下雨天人也可以在里面走动，这样的设计不仅可以让空间显得大很多，又能跟大自然更加贴近。”—位熟知绿城产品的人士告诉笔者。如此空间创新，绿城有很多，也许别人看了可以学会，但对于原创者，其费心费力可见—斑。

　　但对于接手绿城项目的继任者，均有着不同的开发风格和开发模式，对于“绿城制造”能有多少坚持，尚未可知。而仅仅是转让已让人唏嘘，如果真的“消灭绿城”，对于房地产行业来说，也许才是—种真正的遗憾。