楼市显筑底特征

　　今年新房市场的金九银十并未体现预期传统销售旺季的局面，截至笔者发稿，10月成交尚未尘埃落定，但21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，“10月应能持续保持在月均成交80万平方米以上。”

　　这样的表现虽然较6月份的高位略有回落，但与去年同期楼市“铜九铁十”的低迷交投行情已不可同日而语，罗寅申同时表示，“这间接反映了当前楼市已初步筑底，走出去年多月低迷成交的氛围。”

　　从相关成交数据可以清晰地看到，尽管今年的金九银十没有呈现预期的销售局面，但是相比去年，其成交情况确实有了明显的改善，9月和10月的同比增长率分别达到42%和75%―86%(预测)。与此同时，相比2009、2010年的成交数据看，依旧存在近4成的差距。

　　由此，汉宇地产市场研究部经理付伟表示，“根据历年同时期成交走势看，今年‘金九银十，的新房成交体量处于止跌回升的态势。”

　　成交均价同比下滑

　　从金九银十期间的房价来看，受此前楼市回暖影响，部分新建商品项目保价策略进一步流露，楼市价格较年初有所提升。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，截至10月25日，本市9、10月份期间成交套数在20套以上、且于2012年上半年有成交体现的项目共计140个，其中价格较上半年有上涨的共计103个，占比为73.5%；而仍保持跌势的项目数占比则仅约为总量的四分之一。

　　但值得注意的是今年“金九银十”新房成交均价在21464元(数据截至10月25日)，与去年同期相比，却略有下滑。

　　从历年金九银十的新房价格趋势看，2008年至2010年是新房价格上涨趋势最快的时间，同比增长达到了25―28%，而进人2011年之后，价格的上涨步伐明显放慢。

　　而今年金九银十期间的价格同比下滑，付伟认为，“主要原因是今年个别项目(尤其是高端市场)的促销幅度相比去年较大，进而拉低了整个新房价格的成交均价。”

　　低总价楼盘仍是主角

　　从本月新房成交排行前10名的楼盘来看(截至10月25日)，除两个楼盘均价略高于2万元/平方米之外，其它八个楼盘均价都在2万元/平方米以下。

　　而数据也显示，2012年金九银十期间总价200万元以下的刚需低总价产品成交比重达到60.13%，是新房市场内的主角，但分析人士表示，刚需低总价产品绝对主力的定义已经逐渐被稀释。

　　根据汉宇地产提供的历年金九银十期成交总价段变化趋势来看，撇开货币通胀和房价上涨的主要因素，可以看到总价200万元以下的刚性需求比例正在逐年减少。到今年“金九银十”的总价段成交比例看，200万以上的改善型和豪宅的需求已经达到近四成。付伟称，“相比几年之前，刚性置业占绝对主力的格局已经被打破。”