从2001年“一城九镇”规划中发端的美兰湖，起点颇高。两年前，曾有人说，“新江湾和美兰湖，已经成为上海楼市的两大王牌，高端和顶端市场看新江湾，中端和中高端市场看美兰湖。”两年之后的今天，新江湾的高端似乎已成事实，而美兰湖在市场中被广泛关注却是因为其刚需产品的热销。

　　刚需“热土”

　　近日公布的一份上半年上海楼盘成交面积十强名单中，位于美兰湖的美兰湖中华园成功入围。据了解，目前，美兰湖中华园在售楼盘已经不多，而90平方米左右的面积，15000—16000元/平方米的价格，无疑指向人们通常所认知的刚需。 

　　在上海众多板块中，占地仅为6.8平方公里的美兰湖板块并不算大，而美兰湖中华园的成绩表现出的是刚需受众对于美兰湖的认可。 

　　在调控后的市场中，宝山和嘉定、浦东成为成交排名靠前的三大区域，原因是“刚需集中”。而在宝山，面积不大的美兰湖对于成交量的贡献也位居前列。 

　　网上房地产显示，6月，宝山区商品住宅成交为190682平方米，其中大场板块成交为33738平方米，顾村为36018平方米，而罗店板块(美兰湖)则成交38115平方米，成交量排名宝山区第一位，占到宝山区成交的近两成。 

　　另据德佑地产市场中心监测数据，截至6月27日，6月以来罗店美兰湖板块公寓共成交213套，成交面积为23004平方米，占全市同价段(单价15000—25000元/平方米)公寓成交面积的8%。 

　　自降身段？ 

　　美兰湖刚需集中成交的现象，在业内引出了一些争议。有开发商就曾对笔者戏言美兰湖是“小姐的心，丫鬟的命”，毕竟，在起步之初，美兰湖往往是以“蓝筹高端板块”的身份出现在人们面前的，每每与新江湾相提并论。 

　　在不堵车的时段，开车从市区威海路出发，到达美兰湖的时间大约为40分钟。 

　　过罗南新村站不久，在沪太路东侧，汽车转入罗店北欧新镇，这里就是美兰湖板块。就此，沪太路上的嘈杂被留在身后。 

　　无论是在美兰湖大道上，还是在北欧风情街，美兰湖与其他诸多以刚需盘成交闻名的区域相比，的确给人完全不同的感受。 

　　这与美兰湖的定位有关。 

　　“从‘一城九镇’的发展之初，美兰湖的定位就比较高端，是具有生态优势、北欧小镇式的低密度住宅区。”中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳如是表示。 

　　从供应类型看，美兰湖也具备了中高端区域的特征，尤其是在调控前数年间推出的楼盘，多为美兰金邸别墅、美兰湖别墅、金兰雅墅等别墅产品。而目前在售的项目以混合产品为主，如香岛原墅、朗诗绿岛、信达郡庭、万科的琥珀臻园和琥珀墅等，公寓的整体供应比例虽有较大增加，但别墅仍占据半壁江山。仅以内在品质而论，部分项目与新江湾的高端住宅绝对有的一拼。近期为市场关注的远洋博堡，在上海更是属于顶级豪宅范畴。 

　　未来稀缺 

　　据德佑地产市场中心监测数据显示，6月以来，美兰湖板块内别墅成交均价为23172元/平方米，而公寓成交均价为16072元/平方米。 

　　有观点认为，美兰湖在调控大环境下能维持不错的成交水平，正体现出这个板块较为突出的性价比。同新江湾等板块相比，美兰湖的价格更易为当前的主力购买人群所接受，而与嘉定新城等主力刚需板块比较，美兰湖的低密度宜居社区特质又得以凸显。 

　　“美兰湖的中高端定位并没有变，只是目前，这种定位更多是靠产品，而非价格来体现的。”一位专业研究人士指出。 

　　在解析美兰湖楼盘纷纷打起“刚需牌”的原因时，戴正芳表示，混合型社区涵盖有刚需产品、改善型大平层，也有独立的别墅。而“对于综合性社区而言，刚需产品更容易导入人口。” 

　　和众多板块一样，美兰湖有其优势，也有其劣势。德佑地产达安花园店经理华强便认为，“圈在6.8平方公里内，美兰湖的发展受到制约。” 

　　此外，数据显示，目前美兰湖板块的库存量并不低，今年以来(截至6月27日)罗店美兰湖板块商品住房供应面积为12.71万平方米，合计套数为963套，存量为24.36万平方米。 

　　但戴正芳也告诉笔者，“目前美兰湖板块的土地已经开发殆尽，除了远洋博堡附近还有一块低密度用地，已经没有更多土地。” 

　　没有更多土地，也就意味着目前的产品供应将成为美兰湖“最后的晚餐”，也就意味着美兰湖以整体环境、便捷轨交、居住舒适度、低密度为卖点的刚需房源也所剩不多。

　　◎热盘现场

　　信达郡庭

　　公寓是楼盘的补充产品

　　■成交主力户型

　　93、124平方米三房，69、74平方米两房

　　搭乘轨道交通7号线从岚皋路站前往美兰湖，抵达美兰湖站大约用时35分钟。出站后经过与世纪联华相连的一条通道，出世纪联华即可看到信达郡庭的多层洋房。 

　　在售楼处现场，工作人员表示，“我们的产品有一个最优势的地方就是地理位置，距离7号线美兰湖站只有200米，商业配套方面就是世纪联华大卖场，地理位置是整个板块内最佳的，而且不靠着沪太路，所以可以‘静近同享’。” 

　　作为公寓和叠墅的混合型社区，信达郡庭体量并不大，而信达郡庭总经理裴蕾也告诉笔者，“公寓是楼盘的补充产品，信达郡庭主推的还是叠墅，面积在200平方米左右，针对刚改型客户。” 

　　据了解，从现有的销售状况来看，信达郡庭首推别墅套数比较少，公寓多一点，但去化速度基本持平。而毋庸置疑的是，对于很多刚需购房者而言，信达郡庭的部分小户型公寓产品颇有优势。

　　中华园铂境

　　公寓房源所剩不多

　　■成交主力户型

　　90平方米两房

　　美兰湖中华园现已进入现房销售阶段，90平方米左右的两房，配合15000—16000元/平方米的价格，使美兰湖中华园的销售一直处于非常理想的状态。 

　　小区绿化、景观秉承美兰湖的生态优势，虽然楼盘距离轨道交通较远，步行大约需要15到20分钟的时间，但据一位工作人员表示，社区有巴士和轨交站点短途接驳，可使整个路程控制在5分钟以内。 

　　美兰湖中华园的另外一个优势是其规划的近6000平方米的会所，其中室内泳池、羽毛球馆、健身房、跳操房等运动会所设施已经对外开放。 

　　从美兰湖中华园出来是抚远路，对面便是高尔夫生态区。沿着抚远路往南，至美诺路向西，就进入了美兰湖的文教区。 

　　中华企业股份有限公司市场部经理戴正芳告诉笔者，目前项目所剩房源并不多，之后中华企业在美兰湖推出的项目为180—210平方米和250—300平方米的大平层。

　　远洋七号

　　后续推出产品为精装修

　　■成交主力户型

　　90-105平方米两房，105平方米三房

　　从罗芬路至美兰湖大道，之后向东大约100米左右，就到了远洋七号的销售展示中心。远洋7号是目前美兰湖板块的主力在售项目。 

　　“从7号线美兰湖站步行至小区只有200米左右。”一位工作人员告诉笔者。而且这样的路径可以选择从世纪联华直接穿行，或有一条小路直达社区。 

　　虽然是工作日，但现场看房子的购房者颇多，两位购房者认真地看着沙盘，经询问后笔者得知，原来一位已经购买了远洋七号，“这次是特意带朋友过来看看。” 

　　对于刚需最为敏感的价格，远洋7号营销总监潘斯佳向笔者表示，“2009年，远洋7号旁边的一个楼盘毛坯房售价高达20000元/平方米，目前远洋7号的售价仅为15500—16000元/平方米，几乎是贴着地价在卖。”据了解，目前一期所剩房源也已不多，二期推出的产品为精装修房。