板块后市将稳步上升

　　潘斯佳

　　远洋7号营销总监

　　对于整个上海的供应来说，整体依然处在供过于求的状态，但是单就美兰湖板块来说，因为早些年拿的地已消化得差不多，目前在售的很多公寓类项目也大都处于尾盘阶段，远洋7号已是板块内为数不多的可售公寓项目，而且目前去化速度较快。 

　　众所周知，美兰湖本身的规模并不大，后期也没有太多的地块推出来，货源越来越少导致整体的需求依然大于供应。 

　　目前美兰湖板块诸强云集，万科、中华企业等大牌房企纷纷在此发力，但是远洋的竞争力也不容忽视。在刚刚过去的时间里，远洋无论在销售量还是销售速度方面都达到了全国排名17位的优异成绩，这样的竞争力让远洋品牌在区域内具有非常大的优势。当然，开发商云集对于板块来说是一件好事情，毕竟只有同一级别的开发商才能打造出品质相当的楼盘，从而推动整个区域健康发展。 

　　目前来说，美兰湖板块价格依然处于底部。举个例子，2009年远洋7号旁边的一个楼盘毛坯房售价高达20000元/平方米，但是现在远洋7号的售价仅为15500—16000元/平方米，几乎是贴着地价在卖，随着规划的完善，时间和空间上的推移，这里面所能呈现出来的爆发空间大家可想而知。当然，目前这个时间段由于政策的影响导致市场难以预料，但是美兰湖板块朝着一个平稳的方向缓步上升会是一个大趋势。

　　地价左右房价趋势

　　裴蕾

　　信达郡庭总经理

　　目前美兰湖板块内的价格不高，我们项目的利润很低。信达郡庭是信达地产在上海楼市亮相的首个住宅楼盘，首要目的是树立品牌，为保证楼盘品质，前期投入成本很高，小区为英伦风格建筑，立面材料都是精挑细选的品牌材料;不仅人车分流，且全地下停车，地面零车位，景观面积最大化，并且打造三起三伏的景观道路，配上200多种绿植，显得层次丰富、立体美观。 

　　美兰湖板块今年也将陆续推地，但是推地的价格预计远高于以前拿地的价格，这个价格仍要维持目前板块内的销售价的话，显然拿了地是没法做的。既然地块能够推这个价格，同时也有人能接受，就表示房价一定要往上走的。 

　　其实美兰湖在“一城九镇”里面是做得比较成功比较有特色的，整个板块先把环境做出来了，包括商业、交通、教育、医疗等，其余配套都相当成熟，完全具备了第一居所的条件，现在是在成熟的板块里面做楼盘。 

　　刚需房有益板块发展 

　　戴正芳

　　中华企业股份有限公司市场部经理 

　　美兰湖的发展开始于世纪初的“一城九镇”规划，其定位为高端、低密度的北欧新镇住区。之后因为限墅以及70/90政策要求，出现公寓类产品。 

　　目前来看，大量刚需房出现对于美兰湖板块而言是非常有好处的。如果只是别墅，住区入住率不够，影响商业配套等，而刚需房可以为板块进行有效的人口导入。 

　　美兰湖板块是综合性发展，板块内不仅有美兰湖，还有五星级酒店、北欧风情街、国际会议中心等，是集商务、休闲、生活等高端配套为一体的整体规划社区，与新江湾类似。就目前而言，其身处郊外环的问题也已不再是瓶颈，通过交通的改善，通过轨交，美兰湖的人气有很大的提升。 

　　美兰湖产品类型丰富，而且大部分为纯住宅，配套整体规划的优势，能解决所有生活问题，起点比较高，目前区域内环境已经很完善，唯一问题就是距离市区比较远。但在实际销售中，这样的距离竟然能吸引到浦东等区域的客户，显示出美兰湖的优势所在。以中华企业的项目为例，其购买力35%来自宝山，浦东占到20%，连市中心的静安也有15%的占比。 

　　板块销售状况平稳 

　　董元杰

　　上海香岛花园置业有限公司常务副总经理 

　　美兰湖板块的自然资源比较有特点，人口导入也越来越多，从配套角度来说，地铁7号线是一个明显的优势，相对应的超市，活动类场所，包括上置开发的五星级酒店、会议中心、高尔夫球场和在建的妇幼保健院、小学，使得板块在逐步成熟，更具有宜居性。 

　　从成交量来看，整个美兰湖板块非常平稳，这种正常平稳的有量可售，使得整个板块不存在供大于求的问题，再加上区域内目前在售的土地并不多，所以供应量并不算大。 

　　考虑到美兰湖更适宜高端项目，当初在做香岛原墅的时候就将其定位成高端产品，在美兰湖板块里面应该是个有特点的个性化项目，走出一条不同于普通产品的差异化路线。 

　　美兰湖整个板块都是北欧风格，惟独原墅是意大利风格的建筑，从建筑到装修，秉承意大利的原味设计，包括所有风格和功能都是从这些角度出发的。 

　　原墅整个产品形态有叠加别墅、合院墅和公寓房，小区的主要客户是改善型客户，而这类客户也成为公寓房的一部分主力客户，成交人群方面来自于各个区，宝山本地有不少客户，但大部分都是一些泛北区的客户。对于他们来说，除了美兰湖的特有情结之外，香岛原墅的精装品质也是重要原因。 

　　宜居典范刚需为本 

　　钱琨

　　景瑞地产高级营销管理经理 

　　从目前市场的供需状况来说，美兰湖还处在一个需求相对比较旺盛的阶段，但是适销对路的刚需产品却相对比较少。因为在很多传统的上海人眼中，尤其是一些北区的客户，美兰湖的刚需产品很符合他们的购房需求，加上优雅迷人的自然环境和便捷的交通配套，致使很多购房者有意置业于此。 

　　其实从全市范围来看，美兰湖价值无疑被低估了。应该说，美兰湖的起点是比较高的，可能过程中存在反复，相比于新江湾板块等同样主打环境的板块价格差了很多。但其实开车从市中心到美兰湖，时间也仅有40分钟左右，加上轨道交通7号线和诸多配套的实施，使得整个美兰湖板块的价值逐步凸显。 

　　从全市性的区位来看，上海整体价格呈现出相对的点状分布，随着配套和交通的延伸，板块价值就能被挖掘出来，所以对于美兰湖来说，未来价值的拉升空间依然非常大。 

　　目前整个板块内的品牌开发商云集，但在产品力上大家也非常统一，很多项目都讲究建筑风格和板块的结合，景瑞应该是最早进驻美兰湖的开发商之一，产品相对来说比较简单，更加还原住宅的深层本质。这点从景瑞颇高的入住率上可见端倪，追本溯源建筑就是用来供人居住的，板块亦是如此。