B24:新民楼市
     
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~~~郊区“伪刚需”项目成长空间有限
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2012年04月26日 星期四 放大 缩小 默认   
价格谷地不等于价值洼地
郊区“伪刚需”项目成长空间有限
冯燕 许佳婷
[观点] 刘俊 明园集团营销总监 品质提升产品性价比 明园涵翠苑是典型的刚需房,位于中环线以内的大宁地区,配套好、学区房,同时毗邻大宁商业中心。从三四月份看,销量有了明显的提升,市区的客群还是对在市区居住更为青睐。 产品的性价比包括地段、周边配套等因素,而不只是价格。为提高产品性价比,一方面我们注重客户的兴趣点,提高项目品质,比如聘请高力物业对社区进行物业管理,并通过补贴物业费来体现我们的品质,产品外立面也更加注重品质感,这样产品的成本更高,产品品质更好。同时我们附近有一些学校,很多客户就是冲着学校而来。 目前为止,整个三四月份购买的客户中,需求低首付为主,从成交比来看真正一次性付款的寥寥无几,这也是刚需房的一个特征。现在银行首套房贷款利率达到八五折,这对刚需房有比较大的吸引力。
  地产评论员  冯燕  许佳婷

  城市外扩是上海发展的必然,新兴区域发展初期的低价也是目前很多置业者所期望的,而多次被错过的市郊发展机会,也让很多购房者对于在郊区置业有着充分的信心。于是,现下,一些郊区楼盘仅以低价为诱饵吸引购房者,但价格低地终究并不等于价值洼地。

  郊区门槛低但风险大

  调控后刚性需求为楼市筑底,成为房地产行业竞争的主战场。于是,在当下的楼市中,几乎“无盘不刚”,不少地段差、品质差、配套差,与普通市民自住需求差距甚远的楼盘,也扯出刚需首选的大旗,以低价作为唯一钓饵,吸引购房者。这样的项目门槛低,但对于购房者而言,却有很大风险。 

  “目前,一些项目降价其实是在降品质。”很多业内人士表示。但正如盘谷房产总经理宋海所言,“刚需需求的特征,一是买房的时候对价格比较敏感,二是交房的时候对房子要求比较高,因为这套房子倾注了几代人的心血。”这两者之间的矛盾极有可能在那些低价更低质的项目中产生。

  远郊板块存发展瓶颈

  “在青浦城区卖12000—13000元/平方米的产品,往西20公里,到了练塘卖7000元/平方米。同样的产品,价格相差很大,但价格低的依然卖不动。”禹州地产营销总监张祯健如是说。 

  从2010年4月开始的此轮房地产调控持续至今,投机投资客群离场,改善客群受限,首次置业群体被认为是市场主力。需求迫切、支付能力薄弱是首次置业群体的特征。 

  但并非郊区盘都是刚需,对于刚需客群而言,“交通、配套也是不可或缺的条件。”智富集团副总经理戴金顺如是表示。 

  住宅郊区化一方面与上海的城市建设水平密不可分,随着城市中心区域可建设地块越来越少,楼盘开发外移是必然趋势;另一方面,与区域内的整体开发环境不无关系。 

  对于未来一些市郊板块的发展,同策咨询研究中心分析师许之静就认为,今后这些板块的量价走势,要分两方面看,如青浦北部、朱家角、临港新城、崇明新城、陈家镇、南桥新城、松江中部,这些板块离开市中心较远,仍然是区域客为主导,今后属于“内部消化”;而另一方面,如嘉定新城、罗店这些近两年快速导入人群较为火热的板块,在价格上会以市场为导向,随行就市定价成为其原则。

  市区依然有优势

  研究生毕业后,李小姐留在上海工作多年,现下准备买房结婚,对于自己的首次置业,李小姐有自己的想法。 

  “作为首套房,价格是主要参考,最看重的还是未来的发展空间,如果未来的发展空间更好,我宁可选择价格贵一些,户型小一点的房子。”李小姐如是说。 

  张祯健也表示,对于很多年轻人置业婚房来说,未来五年后,极有可能需要更换大房子,而将原有的房子出售以换取差价就显得尤为重要。在目前的市场环境下,这样的差价在成熟市区实现的可能性更大。

     
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价格谷地不等于价值洼地
产品的稀缺性决定了其价格坚挺
奢装豪宅重外表更重内在
平价高质市心楼盘受青睐
万科“最低价楼盘”客群受限
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