统计数据显示，在政策环境适度微调、开发商持续推行“以价换量”策略的背景下，今年一季度的上海楼市刚需释放，供需回暖，小阳春行情初现。在买房人最为关注的价格方面，一季度上海新建住房价格指数平均为111点，环比上季度下跌4.19%，同比去年一季度下跌3.59%，房价整体仍呈下行趋势。

　　调控政策刮起暖风

　　要分析一季度上海楼市的表现，首先要看下调控政策方面的变化，一季度的上海房地产市场可谓暖风阵阵。一方面，伴随着货币政策的适度放松，一季度以来，上海多家银行首套房贷款利率明显下调，多家银行甚至承诺85折优惠。这对于刚需来说，无疑是一大利好，加速了刚需入市。 

　　此外，上海自3月1日起上调普通住房标准，普通商品房的比重由原来的80%上升至94%。以嘉定、松江、青浦、南汇区为代表的外围区域刚需盘是新标准推出的最大受益者。这些新入的普通住房将减税总房价的1.5%，总价150万元的房子将直接降价22500元，这对低价位的刚需市场同样有所促进。 

　　值得一提的是，上海2月曾低调推出“居住证满三年也属于本市户籍居民家庭”可购二套房的政策，不久即被叫停，体现了政策层面的总基调。政策微幅摆动对市场预期的影响不容忽视。未来房地产市场调控政策从当前行政性限制措施转向差别化调控杠杆，将成为必然趋势。 

　　供应放量，交易回暖 

　　据指数监测，2012年一季度，上海楼市的供应呈现出放量的态势。数据显示，1月上海市新建住房供应量仅10.36万平方米，2月便猛增至30.96万平方米，环比1月上涨了近2倍。3月，“坚持调控不放松”大局已定，后期形势明朗化，前期一直延期推盘的开发商开始集中推盘，新建住房供应量达68.43万平方米，环比2月上涨121%。 

　　政策利好加上供应放量，一季度，上海市新建住房市场交易从低谷中逐步回暖，小阳春行情初现。1月，上海市新建住房成交量骤降，达21.27万平方米，环比减少63%，同比减少80%，购房者大多处于观望阶段。2月，普通住宅标准调整、存准率下调、首套房贷款利率优惠，加上开发商“以价换量”，刚需得以释放，成交量回升，全市新建住房成交量破40万平方米，环比上扬九成，同比去年更是增长了近140%。3月，普通住宅标准正式实施，前期挤压的购买需求在该月得以释放，新建住房成交量继续上扬，达79.89万平方米，环比上涨近一倍，同比上浮94%。 

　　房价下行趋势未转向 

　　根据监测，一季度上海楼市之所以出现了久违的小阳春，亦是由于开发商的以价换量而促成的，该季度获得热销的楼盘，均为降价楼盘或低价盘，如1月的浦东星河湾和明城海湾新苑、2月的保利叶城和万科清林径、3月的海珀府邸和旭辉上河苑等。 

　　从各月度的房价变化看，1月临近年关，开发商和购房者抢收情绪不高，项目大多维持前期推盘策略，无更大优惠力度，且交易量低迷，因此价格指数较上月略有上扬；2月，部分项目开始低价入市，房价指数显示环比微幅下跌0.01个百分点；3月，成交量大幅回暖，开发商表现产生一定分化，有些项目为巩固老客户信心价格不降反涨，而有些项目则加大优惠力度，有些项目为抢收3月小阳春而加大推盘量，有些继续延迟开盘择机而动。在房价上的表现显示出基本持平，环比微幅上涨0.48个百分点。 

　　尽管1月、3月指数环比微幅回调，但这一现象只是受政策和节后时机的叠加影响，房价出现小范围的阶段性调整，而并不代表楼市房价出现转向。指数显示，一季度新建住房价格指数平均为111点，环比上季度下跌4.19%，同比去年一季度下跌3.59%，房价整体呈下行趋势。 

　　以价换量或成常态 

　　回顾2011年全年，上海新建住房市场均处于供过于求的状态，而“工行—上海财大新建住房价格指数”显示，2012年一季度，上海楼市的供求结构出现明显转化：供求量走势均为低谷后逐渐回暖，而成交量始终高于供应量，一季度整体表现为供不应求，季度供求比达0.78，各月度供求比分别为0.49、0.77、0.86。这意味着存量房将被去化，市场进入去库存期。不过，根据网上房地产数据，截止3月末，上海商品住宅可售余量为924.71万平方米，仍然处于高位，库存压力短期内仍不容乐观，再加上持续调控不放松，开发商融资渠道收窄，双重压力之下，开发商“以价换量”或为今年常态。 

　　对于接下来的市场走势，工行—上海财大在报告中也分析指出，市场整体供过于求的局面并未改变，刚需作为购房主力，对价格的敏感度极高，预计后市项目仍将采用以价换量的推盘策略，新建住房价格走势或将在平稳中持续低位运行。　（刘莉）