昨天，市一中院开庭审理了一起小区会所、公共场所纠纷案。

　　“风景”好景不长

　　庭审现场，部分金汇丽舍小区的业主来到法庭旁听此案。10年前，他们购买了位于本市闵行区的该楼盘，当时开发商在售楼书等公开宣传资料中介绍：“本小区是沪上罕见的先建会所，后造住宅的商品房楼盘，业主将拥有国际俱乐部为私人会所”，还对会所功能做了详细列举，包括运动用品专卖店、西式休闲餐厅、健身俱乐部、有氧健身房、儿童翻斗乐、小型影院、游戏室、贵宾吧等。

　　更吸引购房者的是，小区还是当时上海首个拥有足球场的小区，在售楼书的彩页中，多次出现“足球场四季绿油油的顶级草坪，正是你家窗前最美的风景。”而事实上，小区交房时业主也确实享受到窗前的“风景”。

　　然而，这样的“风景”好景不长。2004年，健身俱乐部在没有经过全体业主同意的情况下，擅自将足球场的天然草坪铲除，换成人工塑料草坪，居民从此失去“绿肺”，而饱受有害气味和粉尘污染。而且，足球场从上午10时到晚上10时开放，高强度的场内照明设备和踢球的噪声给业主生活造成了不小的干扰。

　　原本所说的“国际俱乐部”会所，如今除了3楼的一半为健身区域外，现在开了近20家小型商铺和餐饮店。

　　为此，业主委员会向法院提出诉请，要求被告停止侵犯会所的使用权、恢复原状并赔偿，恢复足球场地原状并赔偿相应损失，将2004年以来占用业主公共场所对外经营所得作为小区补充专项维修基金等。

　　两大争议焦点

　　根据法庭调查，2007年，健身俱乐部曾和业委会签订《关于部分改变会所功能的协议书》，到底这个协议是否有效？健身俱乐部是否超过协议约定的经营面积？这是法庭上首个争议焦点。

　　业委会表示，实际上，从2004年开始，开发商和健身俱乐部就开始逐步出租会所用房开店。2007年，当时的小区第一届业委会听信健身俱乐部经营亏损的说法，同意将会所的部分面积出租，并约定了经营面积。但此协议上只出现业委会的公章，没有业主大会的公章，事实上也没有经过业主大会讨论形成决议，业委会无权代理，因此认为该协议无效。

　　被告则表示，协议书是双方真实意思的表达。根据协议，可出租面积1500平方米，事实上健身俱乐部只出租了1300多平方米。因为一楼有足球场更衣室、洗手间，其他部位还有配电间、水泵等设施，因此总出租面积远远小于1500平方米。

　　对于小区中双方关注的足球场问题，是此案的第二个争议焦点。原告认为，根据相关规划许可证，小区的规划总用地中包括足球场，是属于小区全体业主的共同使用面积，应归全体业主共同享有。但被告长期独占并一直对外经营该足球场，侵犯了业主对此共有用地的使用权和公共设施的经营权。

　　健身俱乐部则表示，足球场是会所的附属设施，从俱乐部接手会所一直如此。足球场建设、审批等经过合法程序。只是根据现有制度，房产交易中心没有单独科目，无法登记产权。因此俱乐部有权合法使用经营的权利。

　　由于双方拒绝调解，法院将择日宣判此案。

　　本报记者  宋宁华