高端成交依然“有料”

　　从目前上海高端市场的表现来看，并未出现“一片倒”的惨状。反而在刚刚过去的4月，高端住宅的成交均价和成交面积相比去年都达到了新的峰值。 

　　德佑地产市场研究部监控数据显示，今年4月上海最高报价超过5万元/平方米的新房住宅共计成交5.73万平方米，同比上涨29.04%，且高于去年月均值；成交均价为70012元/平方米，同比上涨1.83%，且是近12个月以来的的最高点。 

　　值得注意的是，4月全市一共成交了12套单价超过10万元/平方米的一手住宅，环比3月翻了一倍。其中，汤臣一品更以2.285亿元的总价成交一套顶层复式，创下了除别墅外上海楼市成交单价及总价的新高。 

　　“目前上海豪宅市场的成交量依然比较稳定。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，近期上海部分高端项目出现降价现象，但主要集中在前期报价虚高导致去化压力较大的项目中，降价现象并未蔓延，中心区域的豪宅价格依然坚挺。 

　　房企推盘量大增 

　　不仅是成交有看点，从供应上也可看出房企对上海高端市场的信心。今年以来，高端市场供应持续放量，占比较以往提高了2成左右。有数据显示，截至4月，报价超过5万元/平方米的市场供应量是123万平方米，较去年同期的66万平方米，几近翻番。 

　　这其中，就包括汤臣一品在4月底推出的六套复式房源。该房源全部由顶级设计师定制而成，业内预计这六套房源的成交价都将达到2亿元左右。同时，绿城黄浦湾也在4月推出了一套总价达到2.3亿元的豪宅产品。 

　　冲击上海高端市场的并不只有顶级豪宅。“五一”小长假期间，绿城·盛世滨江新推的230平方米户型也在三天内认购破2亿元，“引爆”了上海的高端市场。据悉，5月中下旬，绿城·盛世滨江还将加推一批新房源。 

　　“真豪宅”仍在“塔尖” 

　　“虽然当前豪宅市场整体表现尚可，但仍有危机存在，也因此，豪宅市场的分化愈演愈烈。”黄河滔表示。 

　　这种分化表现在几个方面，首先，由于土地资源稀缺，从产品供应上看，大户型、低密度的豪宅供应将趋少，而一些紧凑型、高密度的豪宅将陆续入市；另外，从价格上看，也会出现分化，地段好的豪宅价格将继续上涨，而一些郊区豪宅若没有区位优势支撑，可能会出现降价。 

　　“在以前，抢到稀缺地块标上高价格，就可以自称豪宅，且从成交来看，还能用‘疯抢’来形容，而这种日子早已过去了。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示，目前豪宅成交已明显呈现出分化趋势，“优质”豪宅的去化速度普遍达到了“伪豪宅”的4倍左右。 

　　绿城黄浦湾副总经理张宠认为，豪宅项目正在变得越来越成熟，而在这个过程中，房企的豪宅开发理念也在变化，从做“硬件”逐渐转向注重“软件”的提升。那些能够关注业主生活要求和体验感受，做社区生活、凸显高端人士品味的“民宅”才是“真豪宅”。 

　　“产品求变的速度跟市场演化的速度相比，是比较慢的。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。“但风暴来袭会激发房企加快对下一代产品的思考，当前豪宅正经受这样的考验。近年来豪宅产品突破并不多，未来，豪宅产品的方向将是科技导入，提高居住舒适度；人文导入，提高社区亲和感。” 

　　“豪宅的分化将经历‘土豪’、‘皮毛’、‘精髓’三个阶段，而如今正从‘皮毛’到‘精髓’过渡，”薛建雄表示。或许正如他所言，只有不断提升产品竞争力的豪宅，才能在竞争中获胜，站上“塔尖“。