降价依然是利器

　　截止11月底，本市商品住宅库存量依旧高到1028万平方米，尤其是大户型产品去化速度整体依旧较为缓慢。同策咨询研发中心分析师许之静认为，该类房源在近期价格不会出现刚需产品的上涨预期，而开发商只有依靠适当降价来引起市场关注，上周尚海湾豪庭的低价热销便是佐证之一。

　　另外，上周别墅市场止住下跌脚步，共成交123套。从成交榜看，奉贤柘林板块成为别墅市场主力成交区域。其中以招商海廷为代表，成交12套别墅房源。

　　招商海廷成交房源均为独栋别墅产品，产品具备一定稀缺特性，而成交均价普遍在2万元平方米以下，成交总价控制在400一500万元，总价相对合理化，使得受众可接受度增强。

　　据悉，11月26日，招商地产旗下17个城市33个项目共同启动“招商局集团成立140周年，招商地产感恩回馈”活动，时间跨度为11月26日至2013年2月下旬。招商地产表示，此次活动主要是为冲刺年底销售，以及为明年销售开局打好基础。

　　而在位于宝山的宝华盛世花园，现在推出的“四重特惠活动”也吸引了众多购房者。折后均价在11000元/平方米，对比周边楼盘，其价格优势成为完成高成交量的保证。

　　着重不同诉求点

　　中高端产品和刚需产品的入市，往往也会采取积极的市场推广策略。从各类产品的推广内容上来讲，不同产品诉求点并不完全一致。

　　一般来讲，高端项目往往很少提到价格、户型等刚性要素，而是着重论述价值要点。以海珀晶华为例，其着重阐述的是独栋别墅的产品价值，“两层独栋”、“面宽21米”、“室内电梯”等被一一详解。

　　而反观刚需项目申亚花满庭，突出的则是8888元/平方米起，以及“将省钱进行到底”。在这里，数字成了刚需楼盘一种优选的表达方式。

　　多重营销吸客

　　除了价格的优惠，产品的主要诉求，目前，为争夺有限的客源，房企形式多样的多重营销展示出强大的市场影响力。

　　目前表现突出的启东中邦上海城，上海客群不仅被起价仅5999元/平方米的市中心公寓所吸引，也表现出对19条特区生活计划的浓厚兴趣。很多人感觉买房送车、免费体检、社区救护、完全就业、公寓包租等计划对未来养老、租售有很大帮助。

　　而近期美兰湖中华园也进入中心岛平层的压轴推出，产品为6层电梯公寓洋房。其一楼部分赠送同等面积的地下庭院，六楼送阁楼的举措，和限时多重优惠，使美兰湖中华园低于板块成交均价的价格更有吸引力。