地产评论员 冯燕

　　成交分化各有市场

　　进入岁末，沪上楼市成交出现分化。部分定价明显高于周边水平的楼盘销售遇冷，而部分低总价的刚需楼盘虽然价格有所上调，但仍取得了不错的销量。同时，价格一向坚挺的豪宅市场，成交也出现向好局面，即便定价较之前有所上涨，也仍然能卖得掉。

　　业内人士普遍认为，目前市场上优惠幅度大、性价比高的楼盘最受购房者欢迎。

　　恒文·星尚湾

　　探盘时间:12月4日10点

　　加推房源:加推85—133平方米，2十1、3十1房

　　◎探盘实录

　　9点半左右，笔者从中山公园出发，沿长宁路、北翟路、北青公路—线，大约开车半小时，就到达了恒文·星尚湾现场。在外面可以看到，—期的外立面已经基本完工，进入社区大门，就让我们感觉从凛凛冬季步入到了温馨的舂天，景观大道的绿化十分养眼，后来才知道，这里还有百年银杏和多头香樟等名贵树种。

　　作为近期的热销楼盘，除了极具吸引力的12500元均价外，产品户型更是让人惊喜，得房率远高于—般高层公寓，而且户户均享超大的附赠面积，2+1、3+1的空间拓展，确实能打动很多自住购房者。

　　◎点评

　　恒文·星尚湾作为10月的全市销冠楼盘，产品规划及价格优势是毋庸置疑的。最重要的是，开发商对这个项目十分用心，甚至部分细节运用了豪宅标准打造，百万级景观主轴、全地下开挖车库、精装双大堂等生活体验远超一般刚需住宅。从空间附赠，品质升级，到未来独特的物业服务，都让人觉得物超所值。

　　西康路989

　　探盘时间:12月6日10点

　　加推房源:87、132、167、253平方米

　　◎探盘实录

　　从威海路出发，沿泰兴路直行，于西康路右转，便见到了掩映于其中的西康路989。

　　ArtDeco的经典立面，准现房的品质，咖啡色与米线交织的外立面线脚丰富细腻，极具光影动感。在入户大厅内，挑高的空间令人进门便可感受尊贵的居住气质，奢华的装饰及高档的材质无不彰显项目的高端品质。在室内，业主入门便直达客厅，餐厅与生活阳台紧密相连。

　　同样的区位，西康路989推出的87、132、167平方米的户型，有着较大的选择空间；同样的地段，其总价在450—800万元之间，同样具有竞争力。

　　◎点评

　　当前，买房更多的是看重地段因素，良好的地段不仅能够实现房屋的保值增值功能，更能够享受醇熟的生活配套和城市资源利好。显然，西康路989作为内环中心稀少的品质豪宅，除开项目高端的品质外，核心地段的优势无可争议。众所周知，市中心物业价值潜力巨大，更是拥有城市中心众多资源和配套利好，生活性上有着无可比拟的先天优势。因此，也更加值得买家选择。

　　户型

　　户型合理助推销量

　　与往年相比，今年市场上小户型销售的比例在减少，但总价控制到位、地段优势明显的小户型社区依然畅销，甚至出现排队买房的现象。同时，大空间产品也越来越受到欢迎，不少买家倾向于选择此类产品。无论是自住还是投资，户型的设计若能和楼盘的定位相符，都能对销量起到良好的助推作用。

　　朗诗未来树

　　探盘时间:11月25日10点

　　加推房源:61平方米2房，79平方米3房

　　◎探盘实录

　　前往探盘，恰好遇上项目组织看房活动。满满的看房大巴并没有因为寒冷的下雨天气而遭遇冷落，看房客户—路上更是充满期待。

　　样板房内，82平方米打造出来的三房可谓应有尽有，餐厅与厨房紧密相连，增加生活便捷性；卧室面积虽小，却充分利用空间设置房屋功能；精致小巧的户型里，却处处弥漫着居家的温馨。现场，不少买家对户型都颇感兴趣。

　　显然，朗诗未来树精巧的小户型深受买家喜爱，而笔者亦发现，在售出房源示意板上到处贴满了小红圈，朗诗未来树热销可见—斑。

　　◎点评

　　朗诗未来树的产品户型上虽然显得紧凑，减少虚大空间，但房屋的功能空间却是一样不少，而相比大户型三房产品，总价更是低出不少，业主置业可省下一大笔资金。也因此，这样的产品更具性价比，尤其适合刚需买家首次置业及养老置业。

　　复地御西郊

　　探盘时间:12月1日12点

　　加推房源:220—310平方米大平层

　　◎探盘实录

　　驱车来到，天色中正带着些许朦胧，而这样的朦胧正好赋予项目—股神秘的色彩，或许这正是复地御西郊家族私宅的特质。

　　作为备受瞩目的大平层项目，复地御西郊布局大气，户型通透。进门便可发现，豪华舒适的客厅空间感十足，优雅大气的装饰凸显尊贵品质；宽敞的生活阳台摆设座椅，业主可于其中坐享户外美景；全套房设计的卧室，则让居住更加舒适静。此外，项目经典ARTDEC0装饰风格的外立面，以干挂石材作为主要建筑装饰，高端特质入眼便可发现。

　　◎点评

　　西郊虹桥历来便是政商名流私家大宅的首选，复地御西郊大平层的出现契合了高端人群的居住需求，也满足买家传世大宅的定位。在复地御西郊，良好的地段、高端的品质显然是买家关注的价值点，而越来越稀缺地段属性亦将在未来得到凸显，项目价值不言而喻。

　　需求

　　刚需及改善型仍是宠儿

　　根据数据监测显示，从成交结构上看，刚需及改善型需求仍然是市场上的主流，在12月份即将推盘的楼盘中，多数都属于刚需及改善型。

　　宝华·盛世花园

　　探盘时间:11月27日

　　加推房源:102-107平方米三房，139-143平方米四房

　　◎探盘实录

　　下午笔者来到售楼现场。整个项目采用了典型的欧式宫廷建筑风格，大门外形方正多棱角，采用浅白色的面砖装饰，显示出欧式建筑的庄重和典雅。此外，宝华·盛世花园极具尊贵感的入户大堂采用了欧式建筑教堂的建筑体系，大堂两层挑高尽显欧式建筑的大气和庄重。

　　对于普通购房者来说，价格和交通是选房的重点指标。宝华·盛世花园的周边拥有1、3、7号线这3条轨交线路，可提供便捷的出行环境。据置业顾问介绍，现在宝华正在推出“四重特惠活动”，折后均价在11000元/平方米。

　　◎点评

　　宝华·盛世花园位于宝山月浦板块。随着宝钢的搬迁，“高污染”的帽子将从此远离月浦板块。加上宝山区政府对于月浦板块的重新规划和建设，月浦板块将成为未来上海楼市的热点地区。而轨交1号线延伸段的盛桥站就位于项目周边，项目升值潜力巨大。

　　美兰湖中华园

　　探盘时间:12月1日

　　加推房源:156平方米三房、164-176平方米三房以及216平方米四房

　　◎探盘实录

　　轨交七号线美兰湖站下车，或沪太路驱车拐入美兰湖小镇，顿觉天地开阔，与外面的尘嚣完全隔离开来。就掩映在这片绿色里。近20万平方米的规模，已是现房呈现，目前也进入中心岛平层的压轴楼王推出，产品为6层电梯公寓洋房，天然水系四周环绕独享私密。145000元/平方米左右的均价远远低于美兰湖板块的成交均价，甚至低于公寓成交均价，更有限时多重优惠。250万元的预算，在市中心只可以买到—套不足90平方米的公房，美兰湖却可以买到—座176平方米的水岸电梯洋房。世纪联华等商业配套也开业，轨交7号线的开通，更缩短了与市中心的距离，用距离换生活品质，美兰湖中华园是个很好选择。

　　◎点评

　　美兰湖中华园是中华企业力求以精益求精的产品力打造的美兰湖板块内高端楼盘标杆之作。二期大户型纯天然的环岛水景、建筑四面临水而居、创新实用的岛寓户型设计、高端建筑品质、别墅级会所配套以及超值空间附赠是其区别于板块内其它项目的最大特色。

　　地段

　　潜力板块凸显不一

　　市场供应的增加，显示出房企推盘的决心。在市中心区域板楼盘块日渐成熟趋稳的同时，不少外围新城板块，特别是以启东为代表的异地板块也逐渐步入了黄金周期。可以说，年末，一些凭借地段优势的产品也重装上阵。

　　陕西北路1688

　　探盘时间:12月2日11点

　　加推房源:59、63、65平方米2房

　　◎探盘实录

　　与朋友小聚后，从梅龙镇伊势丹延江宁路驾车5分钟便到了。从长寿路拐入陕西北路，就被项目极具现代欧式韵味的大理石雕刻的装饰所吸引。陕西北路1688优越的地理位置、成熟的生活配套，以及奢华的装修标准深深的吸引了笔者。而最让笔者动心的，无疑就是其10楼—套约64平方米的两房，只要260万元。

　　◎点评

　　市中心绝佳的地段优势，使得项目拥有纯熟的生活配套。同时，项目对口市重点学校，更为今后子女学习提供了良好的标注。项目自身拥有健身俱乐部、会所等商业配套，选用世界500强品牌，打造奢华精装，更是提供了一个优越的生活环境。

　　中邦上海城

　　探盘时间:12月1日14点

　　加推房源:85—140平方米两房、三房

　　◎探盘实录

　　上周六，我们跟随看房班车抵达位于启东市中心的中邦上海城。整个样板区内绿化很好，大部分植物采用全冠移植，样板间布局合理，充满生活氛围。大家表现出对19条特区生活计划和起价仅5999元/平方米的市中心公寓的兴趣。很多人感觉买房送车、免费体检、社区救护、完全就业、公寓包租等计划对未来养老、租售有很大帮助，另外总价60万元左右的房子也激发了大家的兴趣。

　　◎点评

　　60万元左右的总价、占据城市中心的区位，同时享有舒适的大社区环境，项目深深吸引了上海买家的目光。上海到启东一个半小时之间的车距，让上海人往来于此十分方便。综上可以看出，该项目非常适合异地置业的上海人。