前天，沪上迎来了6月第三幅经营性用地的拍卖。浦东新区南汇新城主城区WSW-A1-12-1、WSW-A1-19-1、WSW-A1-20-1地块最终由光明食品集团上海东海公司联合上海海港新城房地产有限公司以35737万元底价竞得。

　　业内人士认为，临港主城区地块最后以底价中标，这一结果与半年前的火爆成交大相径庭，而2013年底以高价取得的几幅临港新城地块亦存在较大的开发风险。

　　商业部分或销售难

　　记者从该地块的预合同中了解到，该地块商业、办公和住宅的比例分别为30%、30%和40%，此外，预合同中还明确表示，地块商业设施不得分割销售。此外，月初有消息称，去年年底临港高溢价出让的几幅地块半年后仍处于“闲置”状态，迟迟没有动工。

　　德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，该地块商办部分比重偏大，商业部分甚至不能分割销售，对于商业气氛偏淡的临港新城来说，未来商业部分很可能会出现销售瓶颈，加上该地块周边的高溢价地块正处于搁置状态，导致开发商对该地块的顾虑可能较多，临港新城土地市场也从2013年12月的火爆中回归理性。

　　前不久，上海临港集团虽然举办了临港地区土地推介会，共推出21宗地块，66.08公顷，但集中在芦潮港、泥城、万祥、书院四大分城区，主城区并未有土地推出，此次主城区地块也算得上是稀缺地块，但是最后竞标人数仅为2人，最后底价中标的结果仍属于比较意外。

　　商办逾4万元难售

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，2013年12月临港主城区成交的多幅商住办地块溢价都超过350%以上，其中最高一幅溢价达445%；楼板价从1.45-1.65万元/平方米。

　　记者调查了解到，当前临港主城区内“保利湖畔林语苑”住宅房源售价在2万元/平方米左右，而商业和办公项目售价也在1.8-2万元/平方米左右，以8000元/平方米的地价来看只占到了房价的4成左右。在2013年年初成交的若干幅主城区商住办地块楼板价仅在3000-3500元/平方米，而在2009年底成交的周边地块楼板价为6200-7300元/平方米。

　　德佑地产向本报记者提供的一组数据显示，今年1月初至今，商品住宅项目如港城滴水湖馨苑的售价为17387元/平方米，商办类项目如国际财富港的售价为20913元/平方米，从网上房地产的数据来看，临港新城无论是商品住宅还是商办类项目的报价逐年升高，5月拿到预售证的一商办类项目，其最高报价高达44000元/平方米，至今网上房地产仍然未见销售记录。

　　土地市场退烧明显

　　戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏提出，从区位与交通条件来看，临港新城并不适合作为承接市区外移人口的主要居住区。从滴水湖到陆家嘴的直线距离在50公里以上，是嘉定新城到人民广场2倍左右，仅靠轨交16号线，较难完全弥补这一空间距离。

　　伍惠敏还表示，目前，版块内置业人群基本以张江、金桥两地工作人士及一些投资型买家为主，但对市区外移人群的吸引力并不高。作为以“产城融合”为目标打造的滨海新城，区域内住宅市场的主要客户，必然来自由产业导入的优质人群，预计2-3年内，导入人口将迅速增大。

　　德佑地产营运副总经理林俊权表示，近期土地市场受整体市场的影响退烧明显，甚至出现了宅地流拍现象，跟去年土地市场的表现大相径庭，近期开发商拿地的热情与意愿大幅减弱，对后市普遍不看好，由于今年资金面的普遍偏紧，开发商拿地的态度也趋于谨慎与理性。

　　本报记者 杨冬