嘉定楼市从借力轨交提速发展，到今天成为区域库存排位全市第一的“重灾区”，时间不过短短三年。 

　　虽然面临着高库存风险，嘉定对于开发商来说依然不乏机会与诱惑。近日，便又有一家大型房企——佳兆业进入嘉定。6月25日开幕的2012上海市嘉定区城市发展招商推介会，似乎也透露出嘉定二次提速的雄心。 

　　而在高库存的窘境中寻求突围，无疑是嘉定楼市目前的主命题，理性的回归是必然的结果，也是出路。

　　据汉宇地产新房监测数据显示，嘉定区域内成交对象多以刚需项目为主，在100—150万总价区间段内，占全市成交总量比重接近28%，相反，在250万以上总价段内，占比则快速降低至6%以内。

　　价格回归

　　6月下旬的一天，笔者来到位于嘉定的保利湖畔阳光，下午三点的光景，售楼处门前停有颇多挂着沪牌照的车辆。 

　　“目前，我们的公寓只有一些尾盘了，面积在137平方米左右，总价175万元。”售楼人员称。而这样折算出的均价，仅为12770元/平方米左右。 

　　值得一提的是，在售楼处一角，特意张贴着有关于嘉定区近年来开发商拿地的情况以及楼板价。结合这样的数据和楼盘的报价，对于购房者应该会形成一种价格影响力。 

　　经历价格飙升的嘉定，在投资离场、购房者观望的现实情境下，提前预支了未来的房价开始寻求理性的回归。 

　　据汉宇地产新房监测数据显示，截至6月20日，今年嘉定区商品住宅成交面积为505451平方米，成交总金额为72.15亿元，折算出的成交均价在14274元/平方米左右;数据同时显示，去年下半年嘉定区商品住宅成交面积合计为544203平方米，成交总金额则为87.09亿元，那么成交均价则在16000元/平方米左右。也就是说，从去年下半年到现在嘉定均价已有超过10%的下降。 

　　而据同策咨询研发中心数据显示，板块住宅成交量约占全区2成左右的安亭，成交均价曾在2010年上冲到1.5万元/平方米以上，目前已回落到1.1万元/平方米左右，几乎回到2009年的价格水平。而分析人士也称，目前区域内商业配套较为稀缺，等到发展成熟尚需时日。 

　　汉宇地产董事总经理施宏叡认为，目前，嘉定板块内多数在售项目仍然坚持贯彻“以价换量”销售模式。由于近几年开发商拿地成本较高，再加上各类建安成本、财务成本、人工成本等各方面因素，实质上很多新盘已经出现“成本价卖房”的现象，嘉定区仍然是低价刚需盘供应最为密集的区域。 

　　理性认知 

　　从数据来看，嘉定的房价在回归，而对于嘉定的开发商而言，其态度之理性也惊人地一致。诸多接受采访的人士，虽然对于降价带来的性价比和区域未来价值有所肯定，但对于目前的市场状况，均表示“基本合理”。 

　　上海甬新置业有限公司副总经理林磊称，“嘉定板块的规划是十分值得期待的，但由于前期价格被市场拉升得过高，现在趋于理性，整体而言属于一个价格和价值匹配的状态。” 

　　上海永润置业有限公司执行董事时浩也认为，“目前相较于其它较为成熟的板块，嘉定区域的价格较低，但总体上还是与嘉定的发展层次相一致。” 

　　未来，诸多利好规划随着时间推移逐步被贯彻落实后，各类配套进入快速提升通道，对于整个嘉定后续价值无疑将会起到刺激作用，尤其是嘉定新城板块。但与此同时需要清楚意识到，政策层面将会继续打压投资、投机需求，缺乏这类需求支撑的楼市，将不再会像2009年一样出现非理性快速上涨趋势。因此施宏叡认为，“在调控结束后，嘉定区域内房价将呈现出稳步上涨势头。” 

　　库存隐忧 

　　对于嘉定的高库存，已经被无数次提及，而数据的表示则更为清晰。 

　　数据显示，截至6月20日，嘉定区房源存货量突破150万平方米，位居区域存量排行首位。 

　　从板块情况来看，嘉定新城板块新房存量面积超过65万平方米，这也使其成为全市存货量最多的板块。除此之外，嘉定区域内的安亭、南翔同样也面临着较严重的存货压力，住宅存量面积分别是31.7万平方米及26.3万平方米，分列板块排名第三、五名。 

　　在2009至2010年两年时间内，嘉定区共成交31幅商品住宅地块，成交土地面积为237万平方米，远远超过其他各大区域。而成交的地块经过开发商开发之后逐渐投入市场，使得嘉定区域内具备大量住宅供应前提，但鉴于宏观调控政策对于楼市具备较强冲击力，制约部分置业需求同时，由于产品供应相对集中化，因而出现饱和状态。 

　　数据也显示出另一个重要信息———与高库存表现同时存在的是高成交。 

　　一位业内人士就表示，“随着开发商及时调整节奏，纷纷落实‘以价换量’的销售策略，在一定程度上刺激刚需入市积极性，而嘉定区域内的在售项目多以刚需盘为主，这使得一部分新推项目有相当出色的表现。” 

　　从今年的成交状况来看，刚需盘集中的嘉定、宝山、浦东一直就是成交排名靠前的三大区域。而仅在上周，位于嘉定的绿地清漪园和安亭新镇就成功晋级成交排名前十强。 

　　根据去年6月至今年5月的月均成交数据来计算存销比，嘉定区域内的商品住宅消化周期需要17.2个月，虽然处于较高水平，但略低于全市整体状态(18.5个月)。 

　　林磊告诉笔者，“从前期来看，嘉定区域推出的体量相对与需求而言的确过剩。但也应看到，今年以来新盘的推量很少，随着市场的回暖，库存消耗会加快，长期来看嘉定还是供需平衡的局面。” 

　　“近几年嘉定新城、南翔等诸多板块迎来了供应高峰，但需求也保持相对旺盛的态势，因此嘉定存在着严重的供过于求现象的定论并不能完全成立。”施宏叡表示。