配套瓶颈VS区域规划

　　嘉定区可分为嘉定主城区、南翔、安亭、嘉定北部、江桥和真新六个板块。嘉定区2011年的成交主要集中在嘉定主城区、南翔及安亭板块，这三个板块也就是广义上的嘉定新城地区。嘉定新城地区以嘉定主城区为轴，安亭和南翔为辅，是嘉定区开发的重点区域，2011年嘉定新城地区商品住宅成交面积达93万平方米，占据嘉定区总量的84%。

　　对于嘉定新城地区，一直以来最大的利好即是轨交11号线。但汉宇地产分析人士就表示，“除去出行配套外，其他商业配套设施尚不能满足居民实际需求，将成为目前嘉定新城的一大瓶颈。”

　　身处嘉定新城，一个很大的感受就是这里楼盘众多，但与生活息息相关的配套却有些罕有。一位购房者就在某楼盘现场对笔者表示，“这里房子可以，价格也还可以，但似乎不太适合居住。”

　　汉宇地产董事总经理施宏叡就认为，“开发商集中建楼，并不能真正地将人口引流进来，还得依赖于各类配套设施逐步完善，才能使得置业者愿意踏实入住。”

　　如果因为嘉定目前的配套瓶颈感到沮丧，那么则有可能错失嘉定的未来。

　　在嘉定区的相关网站上，清楚显示，“规划嘉定新城主城区是集商业商务、文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。其中，需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。空间布局上，嘉定新城主城区区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区(包括嘉定老城)、都市产业区和绕城森林等六个分区。”

　　未来，真正支撑起嘉定新城的应该是其区域发展和规划配套，只是完成这样的配套需要时间，用一位业内人士的话来说，嘉定需要养成期。

　　公寓VS别墅

　　嘉定是刚需供应大区，公寓似乎成了人们认知这一区域的既定逻辑。

　　成交数据也显示，近几年来，70—90平方米的房源成交在嘉定属于“主流”。今年一季度，该面积段成交882套，占所有成交房源的47%。

　　以嘉定南翔板块为例，目前板块内主力供应新房分别以路劲翡丽湾、新城公馆、绿地新里崴廉公馆等公寓产品为代表。当然，为了尽可能避免推出同质产品，产品之间也存在一定的差异化。其中，路劲翡丽湾及绿地新里崴廉公馆，主要适合于刚需置业者关注，主推精装修房源单价普遍在1.6—1.7万元/平方米;而新城公馆则走中端路线，推出的房源面积较大，且所售单价在24000元/平方米左右，较前两者而言，更适合于改善型置业者关注。

　　对此，上海步阳置业有限公司销售经理朱振骥认为，“因为地铁11号线通车，其沿线相应的产品供应受到欢迎，那么地铁沿线的产品习惯上与刚需划上等号。然后就整个嘉定区域来讲，产品丰富是由其区域的广阔所决定的。”

　　“目前，嘉定的别墅供应体量并不算大，但别墅产品也有不同的客群层次、产品定位、项目特性以及区位特点的区分。”上海绿洲投资控股集团有限公司营销总监沈定一如是称。

　　在南翔板块，宝华栎庭给人一种与南翔隔离开的悠然之感，而目前嘉定新城在售的龙湖蔚澜香醍，高层公寓部分已经不多，700—1300万元/套的别墅有售。此外，位于嘉定北部的绿洲香格丽花园网络显示其价格在300—400万元一套。

　　而沈定一同时也表示，从整个区域来讲，并不能说嘉定的定位就是面向刚需。“因为嘉定很大，均价较低，一些改善型客户也会希望以比较低的总价去提升现有的居住水平，因而一些平层、别墅类产品也有其市场。”