就上述问题，澳中房地产协会会长、澳中集团董事局主席金凯平日前在接受记者专访时表示，看好墨尔本当地的房价升值空间；上海籍买家中间，超过一成以上有为子女在澳当地解决就业的需求。

　　旅游养老地产跨出国门

　　“在悉尼买房赚的是短期回报，在墨尔本买房则是看中长期机会。”1987年即到澳洲“掘金”的金凯平，深谙赴澳投资买房的门道。

　　有数据统计，中国有110万人具备到悉尼、墨尔本买房的能力，目前在澳买房的中国人有2-3万人，其中80%左右的人群为投资客。

　　金凯平透露，墨尔本、悉尼依然是中国人在澳投资房产的首选地。去年，中国投资者在墨尔本、悉尼两地投资的房产平均总价分别为56万澳元/套、76万澳元/套。房屋租金方面，悉尼的租金比墨尔本要高。

　　“不少投资买房的人当然是冲着移民去的！”金凯平表示。然而，移民澳大利亚的门槛在逐年提高，一次性移民的花费已升至500万澳元。“对国内大多数中产阶层而言，并不具备这样的经济实力。”金凯平坦言。

　　移民不成，生活、居住总有门道。据金凯平介绍，为了吸引更多的中国人前往澳大利亚居住旅游、投资兴业，澳当地推出了极其诱人的三年多次往返签证政策。这一政策“锁定”的是三类人：一类是商务人士，与澳洲常年有着较为稳定的商业往来；一类是年轻人，他们希望一年当中至少有一半的时间在澳洲当地生活；还有一类是50-60岁之间的中老年人，他们拥有上百万元的存款，希望在澳大利亚养老。

　　“上述三类人不能或不想移民，只希望在澳大利亚当地享受生活。”金凯平风趣地谈到，曾经有人把这种模式形容为“跨出国门的旅游地产、养老地产”，“我认为很贴切。”

　　迎合家长需求保子女就业

　　移民门槛的不断提升，金凯平也在不断修正房产服务的思路，以迎合市场新的发展需求。

　　“我们现在提供的投资移民路径，叫‘以房养学’。”金凯平解释，即是将购房、留学、移民“捆绑”起来。

　　金凯平介绍，在澳大利亚念书，从高中到大学以7年计算，总共花费约40万澳元的学费。如果将这笔钱用于房产投资，期间可将房产用于出租，以租金收入抵扣贷款，数年之后不仅将房款收回，同时还可能让其子女在毕业之后找到一份与专业对口的工作，获得稳定的收入，从而获得绿卡。

　　特有的“保就业”一服务，让金凯平及其所在的澳中房产博得了众多国内投资者的青睐。金凯平讲述，很多中国买房客都有为在澳求学的子女解决就业的迫切需求。这一点，在上海籍买家的身上体现得最为明显。

　　据其透露，通过其投资澳大利亚房产的上海买家中，就有10%-20%的投资者希望解决其子女在澳念书毕业后的就业问题。

　　现实情况则是，每一年，在澳大利亚念书的中国留学生，只有少部分人在毕业后找到了专业对口的工作，其中就业与专业对口的应届生比例不足10%。“在我们看来，首先是中国留学生的求职、就业观点要转变，其次，要有好的职业介绍机构。”

　　“因此，我们和专门的猎头公司合作，为购房客户的孩子在澳大利亚当地寻找工作。以澳中为例，公司每年还会为其专门垫付2000澳元/位作为培训费，为客户的孩子进行求职前的培训。”金凯平笑称，当前市场急缺的不是房地产代理公司，而是好的职介公司。

　　租金收入足以抵消贷款

　　常年往来于澳、中两地，金凯平此番来沪重点推介的是墨尔本当地的一套价值50万澳币的独栋别墅，距离市中心18公里。

　　“墨尔本过去的40年间，房价平均7-8年翻一番。刚刚过去的2年时间里，市中心的地块的价格已经翻了一倍。”金凯平说。

　　就外籍人士在澳购房的政策，金凯平解释，首先，外籍人士只能买新房，不能买二手房。其次，外籍人士的每一桩房屋购买行为都要经过澳当地政府批准，但通过率通常都为100%。再者，中国人买房可以申请澳大利亚当地银行的贷款，其前提是需要一份在中国国内的固定收入证明。

　　很多人都担心，在澳投资购房其初期首付投入看似很划算，但购房的税费、物业在持有过程中所产生的维护费用，会比较昂贵。为此，金凯平特别作了说明。据其介绍，在澳大利亚，房屋购买环节所产生的税费共有四种：印花税（5.5%）、收入税、土地税、增值税。持有物业的环节，需要缴纳的污水处理等市政费用，包括杂费等，大约在2000-3000澳元/年。

　　除了“保就业”，金凯平开发的澳大利亚房产项目还可以“保出租”。亦即，通过其购买房产用于投资，澳中会利用旗下8家房产中介资源，在4-6周之内帮助中国买家将物业出租掉。而澳大利亚当地，如墨尔本、悉尼的房屋出租情况较为理想，租房人群以澳大利亚当地中青年夫妇为主。更重要的是，在目前澳当地银行住房贷款低利率的情况下，在澳出租房屋，租金收入足以抵消贷款。   

　　赴海外投资买房，不少人的心眼儿总悬着，怕上当，误入欺诈陷阱。金凯平特别提醒，首先，买房人要研究自身情况与澳当地银行贷款政策的匹配程度。其次，要找资质优、服务好的中间商、代理商。

　　“小的代理公司一旦资金链断裂，可能会卷款潜逃，而直接找澳大利亚当地开发商买房，很有可能付款了之后开发商便撒手不管。相比较之下，澳中最了解中国客户的需求，服务也更加到位、完备。”金凯平如是说。

　　本报记者 杨冬

　　澳中集团咨询会

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