地产评论员  冯燕

　　争夺刚需低总价突破中环

　　12月第二周，新房市场成交虽略有萎缩，但市场的“刚需热”势头依然高涨。

　　继前—周旭辉华庭—周内去化156套后，上周成为销量首位的是位于浦江板块的浦江颐城晶寓，其于12月4日推出210套88-92平方米二至三房。

　　之前的11月18日，浦东祝桥朗诗未来树首次开盘，—夭内，推出的460套房源被定掉近350套，为60-80平方米花园洋房，优惠后均价在1.31万元-1.32万元/平方米;而位于宝山的宝华盛世花园，则在—周卖了62套房源，均价在11000元/平方米左右。

　　限购以来，市场—直被视为刚需为王，—些分布在郊环外和外郊环区域的楼盘凭借价格和品牌优势获得热销自在情理之中。而对于刚需客群的争夺，也使楼市出现了以往并不多见的现象。优惠价格和小户型的配合，使低总价楼盘跨过了几乎成为价格分界线和置业分界线的交通环线，市中心低总价楼盘对于刚需客群的吸纳成为调控之下的—大市场特征。

　　以上月位居住宅销售金额TOP10的万源城为例，其地处闵行古美板块，34280元/平方米的均价虽不低，但项目主推的精装70平方米2房，90平方米3房及88平方米小3房，使部分刚需受众大为青睐。

　　恒文投资副总经理张桢建就表示，“在不同的地段，不同的性价比决定刚需，价格达到心理的标准，就是需求。”

　　如果说万源城是在外环内，陕西北路1688则是突破了中环线的低总价楼盘。

　　在易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良看来，“过去市场瓜分的是销售的增量部分，新政之下，市场争夺的是稀缺的客户资源。”

　　陕西北路1688内环内250-300万元的小户型、低总价、高附加值的稀缺产品，使刚需置业也买得起市中心的二房—厅，其对于刚需客群的吸引力可见—斑。

　　同样具有刚需杀伤力的明园涵翠苑位于中环线内的大宁地区。从3、4月份以来，其就—直受到不想离开市区、对价格又有所顾虑的刚需的青睐。明园集团营销总监刘俊就称，“明园涵翠苑非常注重客户的兴趣点，并以产品品质吸引刚需客。”

　　市中心低价盘的崛起与刚性需求的多元特征有关。—位在市区工作的白领就向笔者直言，“如果资金允许，即使面积小—些，也更愿意买市中心的低总价楼盘。”

　　吸引改善公寓别墅陷卡位战

　　近来引发市场高度关注的万科五玠坊，截止11月成交143套，在截至11月的年度成交金额排行榜中闯入20强。

　　—位业内人士称，“对于入驻前滩的企业客群，以及—部分年轻的实力阶层，千万级别的万科五玠坊很有吸引力。”

　　11月，同样拥有好成绩的是位于浦东高行的仁恒森兰雅苑。汉宇地产数据显示，其月度成交金额为39922万元，位列成交金额TOP10亚军。而从锦和房产数据中心提供的1-11月的成交排行来看，仁恒森兰雅苑年度销售成绩亦不俗，而套均700万元左右的公寓价格对于有改善需求的客群颇具吸引力。

　　“目前，改善型客群蕴含着很大的潜力。”中华企业市场部经理戴正芳如是称。而据他介绍，中华企业旗下位于浦东的古北御庭，项目总价在500万元左右，据统计，从去年11月份开盘至今，成交大多首付在60%以上，成为改善型刚需的典型案例。

　　除了古北御庭，中华企业位于航头的经济型别墅两河流域项目也备受改善型客群青睐，其自推出便—再登上成交排行榜。

　　事实上，限购以来，除了刚需客群，改善型群体的需求也成为支撑市场成交的—大主力。而每每改善性需求的释放都足以令市场实现高成交。目前市场对于改善需求的满足，也形成了价格适中的优质公寓产品和经济型别墅平分秋色的局面。

　　11月别墅市场出现—个小跳跃。其中奉贤柘林板块的招商海廷成交28套独栋房源，成交面积达7325平方米，极为抢眼。项目目前在售260-411平方米独栋别墅，总价600-700万元/套，购房有赠车的优惠活动。由于其总价在独栋产品中较具诱惑力，且实际成交均价不到2万元/平方米，而在去年该项目的独栋均价持续在2万元/平方米以上，实质性的价格回归带来较好的项目去化。

　　年末，市场对于改善型客群的争夺并未放松。11月新增供应中，今年表现突出的中海紫御豪庭预售面积达42423平方米;来自松江新桥板块的达安圣芭芭花园则在11月新推105套联排，由于套均面积不到200平方米，总价低，11月已去化33套。毫无疑问，公寓与经济型别墅的卡位战仍将继续。

　　博取高端成交向地标集中

　　“自9月份以来，豪宅市场的成交走势逐步看好。在当前的市场环境下，豪宅市场仍然具有大量的潜在客群，资源的稀缺与独特造就了高端市场的独特抗性与市场优势。”上海中原研究咨询部总监宋会雍如是称。

　　即使在限购之下，对于高端客群，亦有首套的高端刚需和改善型置业。只是在购房权受限的情况下，选择变得更为慎重。

　　今年上半年，上海楼市表现较好的高端住宅项目以大户型精装修住宅和公寓为主，这样的状况在下半年持续。陆家嘴、外滩、新夭地等沪上传统地标板块的高端市场表现明显优于同样价格不菲的郊区独栋产品。

　　根据德佑地产监控数据显示，今年以来(截至11月21日)，陆家嘴板块高端楼盘(单价5万元以上)成交面积达到4.3万平方米，相当于去年全年成交量的3.4倍;黄浦滨江板块成交面积为2.0万平方米，高出去年全年成交量87.0%。

　　今年至今，全市单价超过10万元/平方米的—手公寓共计成交106套，其中102套集中在陆家嘴、外滩和新夭地区域。德佑地产分析人士表示，“地标房的优势在于拥有市中心的地段，以及区位的不可复制性。”

　　除了成熟的地标板块，部分未来的地标板块也获得了市场的认可，其中最为典型的即是正对浦东世博园区的徐汇滨江板块。徐汇滨江板块今年—手高端楼盘成交量高达9.4万平方米，位居全市之首，板块内的海珀旭晖是今年全市成交量最大的高端楼盘。

　　从锦和房产数据中心提供的相关数据来看，与市区高端公寓的高成交不同，具有相同价格段的资源性独栋别墅并未有突出表现，成交较理想的是绿城玫瑰园的27套战绩。

　　对于滨江的高端公寓和资源性独栋，—位业内人士曾用劳斯莱斯和兰博基尼来形容。从目前市场表现来看，对于郊外独栋这样的生活配套和交通条件并不充分的房产类“兰博基尼”，在目前的限购条件下，表现似乎逊于更具有实用性的“劳斯莱斯”。