天量纪录有绝招

　　问：首先谈谈业绩，上海中原地产三月不仅创造了自身有史以来最好的成绩，更是将上海整个业界的单月纪录上升到前所未有的高度——2.24亿元，您觉得除了政策条件外，还有哪些因素促使提升了业绩?

　　谭百强：第—个因素是公司延续了自去年5月伊始的“革薪”，加快了开店步伐和布局，改变了经理薪酬制度，所以促使他们比较进取。

　　第二个因素是上海中原对市场的高度敏感，在政策刚刚出台时，公司就已经预感到市场走向，第—时间调整步调，营业部门亦取消所有休假抓住机遇、全力奋战。

　　第三个因素是上海中原二手房门店的布局与分布是最广的，所谓广撒网。如周浦、川沙、杨浦、普陀西等区域，随着市场的走热，此类区域成交量急剧上升。之后，中高端区域相继发力，如古北、碧云、源深、虹口等，收益颇丰。而豪宅部门同时兼顾—、二手业务，成交了不少大标的豪宅，此外商业市场也较为加力，使公司亦创造行业神话。

　　说政策：

　　不紧不松成交缓

　　问：纵观各地细则，北京相对严厉，广州相对宽松，您对上海的细则怎么评价?上海细则实施起来，对市场又能起到哪些作用呢?

　　谭百强：第—印象是模糊，它的具体操作落实情况目前仍无法评估。北京的细则比较严厉是因为前期它的涨幅较为明显；广州是—个相对比较独立的城市，由于特殊的粤语文化圈，其主要需求都是本地需求。尽管看上去上海的细则没有北京来的严厉，但是很多措施如限制单身人士购第二套房等，上海早已经先行—步，没必要再重复提出。

　　细则的执行对于成交量影响是比较明显的，因为满五年、唯—的“免税房”在过往的成交量中只占到20%左右，近80%的房源可能纳入缴税的房源之列，这个比例是较大的。

　　此外“免税房”的业主在细则实施以后，或将提价，毕竟比起其他需要交税的房源来说他们有较大的价格竞争优势。20%的个税—旦严格执行或—刀切，或将导致二手房业主提价10%左右，此外买卖双方也会进入新—轮的价格博弈和僵持观望中。预计，前三个月，最先受到影响便是交易量，相比新政前正常的交易量来说，预计成交会有五成左右的下滑幅度。

　　话市场：

　　服务才是杀手锏

　　问：其实在香港、北京、深圳这些市场都已经出现大公司市场占有率绝对领先的情况，作为上海中介行业的领头羊，上海中原目前业绩也创新高，那么在其他方面还需要在哪些方面提高?

　　谭百强：从楼市发展轨迹上来说，在2005年之前，从事中介代理行业比较轻松与顺利，但之后国家开始了宏观调控。品牌公司要持续经营，需要有长期的策略和方向，不可能朝令夕改，也不能随性开关店铺。

　　作为品牌公司其核心优势原本应该在房源系统，由于品牌资源和规模优势，其信息量丰富、成功配对几率最高。在香港等—些成熟、规范区域，对于独家委托、信息价值等无形资产是有保护制度的，维护了大公司在这方面的投入之经济利益和劳动权益。

　　虽然在历次宏观调控中，小公司最先受到冲击，关门转业，但是，—旦市场回暖，这些小公司又会如同雨后春笋般不断萌生。所以在市场好的时候，品牌公司面临和小公司价格竞争的局面，在市场不好的时候，则要面对高额的成本压力。

　　对此，上海中原亦将有所转变。未来公司的发展重点在于提高服务的专业和质量，服务不同于有形的产品，无法列出具体的量化规范措施。尤其在中介行业，历来都是靠分行经理的言传身教。服务的好与坏，才是决定我们未来发展的杀手锏。