在去年的这个时候，有消息称百万新房有可能绝迹上海。一年过后，在持续的降价声中，单价万元以下、总价百万元左右的楼盘却频频再现市场，成为人们关注的焦点。

　　“以价换量”百万元新房再现“江湖”

　　总价百万元左右的新房此时再现申城并非偶然。汉宇地产市场研究部一手房监测数据显示，11月全市商品住宅成交面积为49.12万平方米，依然处于今年月度成交量低位水平，市场几乎再现2008年的惨淡情形。 

　　而11月新增供应量环比前一月却增加三成之多，这被视为已近年底，开发商回笼资金压力加大，将前期推迟开盘项目在11月集中推出所致。于是面对成交量的持续走低，“以价换量”成为众多房企的选择。 

　　数据显示，位于宝山罗径板块的“旭辉澜悦湾”于11月27日推出150套房源，价格由原先1.2万元/平方米降到均价约9800元/平方米，是上海为数不多单价跌破万元的新盘。而这样的降幅也确实为旭辉澜悦湾带来了不错的销量。 

　　上周旭辉澜悦湾销售120套房源，位居公寓成交前三甲，成交均价为9863元/平方米。 

　　“总价最低的房源是65万元左右。”现场一位销售入员告诉笔者，而其同时表示，这种小面积房源数量较少，且订购入士颇多。 

　　这样的总价对于购房者来说很有吸引力，以至该楼盘与市中心颇远的距离也不再是问题。如同荒岛工作室副总经理黄欣伟所言，“如果一个项目距离近，但价格贵、产品差，而另一个项目虽然距离远，但价格便宜、产品好，你会选哪一个?”对于价格敏感度更强的刚需客群来说，这个选择并不难做。 

　　除了旭辉澜悦湾，上周位居公寓成交冠亚军的分别是新城金郡和万科清林径，无一不是优惠当道，而从数据中也可看出，两者总价也与百万元相去不远。 

　　上周(11.28-12.4)全市新建商品住宅成交15.92万平方米，环比大幅上升63.22%;成交均价则为19457元/平方米，较前一周下滑11.24%，显示出受新房大幅降价优惠的带动，交易均价开始明显松动。 

　　“近期上市的楼盘中，更多地开始提供相应的价格配合，这对于整体成交的拉高发挥出越来越大的权重影响力。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍如是说。 

　　“据守”外围低价盘的普遍“硬伤” 

　　在同策咨询研发中心提供的近期百万新房的相关数据中，可以看出，虽然百万新房再现，但仍然集中于外郊环或郊外环区域，市中心出现百万新房的可能性几乎不存在。 

　　近日，闸北区某楼盘开展竞拍，竞拍面积70平方米的两个单元，开拍价已是100万元，最后两套房源以225万元和230万元成交，相比原总价有近两成的优惠幅度。 

　　可见，受外围区域楼盘降价的影响，上海市中心区域的一些新盘也开始通过不同方式降价促销，但地段价值不可撼动。 

　　而对于刚需客户来讲，除了关注项目价格，对项目交通及品质亦有期待，低价并不是“万能”的。 

　　统计显示，11月前23天本市有成交体现的新房项目共计322个，同期成交均价在1万元/平方米以下的有39个，其中金山区就有13个，占到总数的1/3，该些楼盘多处于枫泾、亭林、朱泾等偏远板块，虽有低总价，但去化水平并不突出。 

　　由此可见，即使拥有低总价，如果没有满足购房者基本生活需求的一些要素，依然不可能成为刚需客群的选择。 

　　降价属权宜之计“百万房”能热多久 

　　时至年底，越来越多的房企为了缓解现金流压力，通过降价、打折等“高周转”策略缩短资金回笼周期，部分开发商甚至低于成本价“亏本”销售。但为避免老业主情绪反弹，小批量、大折扣的“特价房”成为当前多数企业打折的主要手法。 

　　而中房信CRIC研究中心评论员胡超认为，这种现象更多的是房地产企业年底快速回笼资金过冬的短期行为。随着未来政策的适度宽松，反映到房地产领域，就使得企业的融资环境得到改善。开发商的现金流压力一旦得到缓解，预计房企未来持续性大规模降价的可能性较小。 

　　从目前降价势头来看，大部分早前采取较大幅度优惠活动的开发商，都不约而同选择一次性降价策略，大幅降价之后能够换取可观的购买力，回笼的资金则可暂时缓解销售压力。经过一波短暂热销势头之后，销售价格多会重回原有水平。 

　　这样的市场面也决定了百万房持续性存在的不确定性，对于刚需客群来说，把握机会显得尤其重要。 

　　“买房子还要看好时间点，假如一个楼盘是处于一期或者第一批房子，这个时候的价格是比较低的，目的是促进成交量和区域板块的发展。”同策咨询研发部总监张宏伟如是说。