市中心仍难寻低价房源 

　　就10月份上海市二手房成交情况来看，该月本市二手房交易过程中总价低于百万的房源约占总成交数的一半。其中浦东周康、川沙;宝山月浦、顾村;闵行颛桥、老闵行等板块是该种总价低于百万级别的超低价二手房源成交较为集中的区域。 

　　另据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下门店抽样调查显示，目前楼市总价低于百万的二手房源类型多集中于以下三类，中心老公房、外围动迁房和使用权房。 

　　抛开使用权房，其中作为市中心区域的二手房源，因自身单价的高企，最终成交总价往往也偏高。购房者如想以百万元以内的预算购买市中心区域二手房，则只能对房源本身的品质、面积等一系列条件做出“降级修正”。 

　　21世纪不动产上海区域市场分析师罗寅申表示，虹口曲阳、闸北彭浦、浦东上南等老公房聚集区域无疑是满足购房者百万购房需求的首选。以曲阳板块为例，板块内总价低于百万元的二手房源多为房龄在25年以上的老式公房，小面积、高房龄是其总价低廉的主要因素。 

　　据了解，上述市中心区域的小户型老公房无论是购买抑或是租赁需求皆较大，故其售价较为坚挺，难有议价空间出现。不过近期因经适房分配的影响，也有局部小户型老公房集中板块出现了二手房东急售让利10-15%的案例。 

　　此外，位于外围区域的动迁房源虽较老公房房龄较新、面积更大，但仍有不少总价不足百万元的二手房源存在，但其也有交通不便、配套不成熟等“硬伤”。 

　　置换型业主挂牌增多 

　　一手房降价不仅对二手房市场的买家有影响，也对二手房挂牌业主产生触动。 

　　据了解，近期部分板块挂牌业主中有置换需求的比例明显放大，虽然挂牌价格基本与前期持平，但议价空间增大，有的甚至超过了15%。但像这样急需用钱而大幅让步的业主在市场中的比重占比不到10%，更多的业主则选择与购房者一起继续观望。 

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，新盘集中的低价供应，唤起部分房东的置换需求，部分资金有限的房东们急于抛售原有房源，以便购买新看中的物业，所以在出价方面也比较诚心，让步较大。 

　　另一方面，一手房的集中降价冲击，房价上涨的预期逐渐被削弱，房东的心态开始进一步动摇。从之前的零星业主让步发展到接近10%的业主，虽然调整步伐缓慢，但二手市场价格已经步步向购房者的心理价位靠拢。 

　　外围区域客源流向新房 

　　经历了成交量大幅萎缩的10月、11月，二手房市场的总体状况依旧没有复苏迹象，反而陷入了相较于新房市场更为严酷的情形。 

　　一般情况下，二手房的价格优势是不少买家选择他们的原因，而目前，面对以价换量的新房“救市”行动，尤其是那些新房项目较集中的外围区域，二手房的的竞争压力前所未有，除了价格优势的不断削弱，更为棘手的是客源的不断流失。 

　　据汉宇地产松江新城分行的一位置业顾问介绍，近期由于部分一手项目降价幅度明显，与周边二手房的价差几乎达到每平方米2000-3000元左右，令不少原本区域内购房意向并不明朗的购房者，转向新房市场。松江新城的购房者表现是目前外围二手房市场的一个缩影，购房客源的流失令二手房市场更显惨淡。